Afhjælpningsret ved mangler ved fast ejendom

Afhjælpning ved mangler

En bygherre har som udgangspunkt krav på at få en mangelfri ydelse af entreprenøren. Viser ydelsen sig mangelfuld har entreprenøren imidlertid en obligationsretlig sikret ret til at afhjælpe manglerne. Dermed har en entreprenør også afhjælpningsret, selvom dette ikke er særskilt vedtaget i parternes aftale. Entreprenørens afhjælpningsret giver denne mulighed for at undgå bygherrens misligholdelsesbeføjelser i tilfælde af mangler ved entreprisen.
Afhjælpningen må imidlertid ikke være forbundet med væsentlig ulempe for bygherren.

I de fleste tilfælde er det i både bygherrens og entreprenørens interesse at få afhjulpet manglerne, således begge parter kan komme videre. En bygherre kan som udgangspunkt ikke vælge økonomisk kompensation frem for entreprenørens mulighed for at afhjælpe mangler selv først. Bygherren må heller ikke tilbageholde entreprisesummen mod at få entreprenøren til at afhjælpe påpegede mangler.

Afhjælpningsret – hvornår?

Aftalt AB 92

Hvis I har aftalt AB 92 mellem jer, så har entreprenøren afhjælpningsret for mangler påvist i forbindelse med afleveringen og øvrige mangler opstået senest 5 år efter entreprisens aflevering.

Ikke aftalt AB 92:

Når I ikke har aftalt AB 92 mellem jer, så har entreprenøren ret til at afhjælpe mangler påvist i forbindelse med afleveringen af entreprisen og i en nærmere angiven afhjælpningsperiode derefter.
Hvis ikke I har aftalt nogen afhjælpningsperiode, så kan det være uklart, hvorvidt entreprenøren har mulighed for at afhjælpe efter afleveringen af entreprisen. Så længe afhjælpningen kan ske uden større ulempe for bygherren, så er der imidlertid en formodning for, at entreprenøren har afhjælpningsret over for mangler selv efter aflevering af entreprisen.

Bygherrens mulighed for at nægte entreprenøren afhjælpningsret:

Hvis du som bygherre kan dokumentere, at din entreprenør har handlet svigagtigt eller ikke formår at afhjælpe de konkrete mangler behørigt, så kan du nægte ham afhjælpningsret.
Forsømmer din entreprenør inden for en rimelig frist at afhjælpe de påpegede mangler, så kan man i mange tilfælde få en anden til at afhjælpe manglerne på entreprenørens regning eller mod et nedslag i entrepriseprisen. Er der tale om en uopsættelig mangel, som entreprenøren ikke kan afhjælpe hurtigt, så kan du som udgangspunkt også få en anden til at afhjælpe manglerne. Som bygherren skal du imidlertid være opmærksom på, at du ikke udelukker entreprenørens afhjælpningsret uretmæssigt, fordi så kan du komme til at være den misligholdende part.
Hvis entreprenøren på trods af opfordring til at afhjælpe forsømmer sin mulighed herfor, så har domstolene hidtil været tilbøjelige til at anse entreprenørens mulighed for at afhjælpe forpasset.

Udelukkelse af entreprenørens afhjælpningsret:

Hvis bygherren udelukker entreprenøren fra at afhjælpe, så kan en bygherre alene gøre et krav gældende mod entreprenøren for det, som entreprenøren har sparet ved ikke selv at skulle udføre afhjælpningen.
En afbrydelse af en entreprenørs entreprisearbejde har samme virkning som, når man afskærer denne for sin afhjælpningsret. Derfor kan du ikke som bygherre gøre et mangelsansvar gældende, ligesom du ikke kan tilbageholde betalingen for entreprisen. Du kan i nogle tilfælde reducere entreprisesummen lidt, fordi entreprenøren har sparet penge ved ikke at skulle færdiggøre entreprisen.

Som bygherre bør man altid overveje, hvorvidt udelukkelse af entreprenørens afhjælpningsmuligheder er det rigtigt skridt fremadrettet. Situationen kan ende i en hårdknude, som i værste fald skal løses i retten. Det er både omkostningsfuldt og tidskrævende. Kontakt i stedet en advokat med speciale i entrepriseret. Entrepriseadvokaten kan rådgive dig om dine muligheder i den konkrete sag.