Barnets køb af lejligheden efter endt studie

Muligheder for salg af lejligheden

Når barnet ej længere ønsker at leje boligen, bliver det relevant at overveje, hvilke muligheder der er for salg, genudlejning eller lignende af boligen. Her er der flere forskellige muligheder:

• I kan beholde boligen. Barnet kan naturligvis blive boende som lejer som hidtil, eller I kan tage en ny lejer ind. Endelig kan I naturligvis vælge selv at flytte ind i lejligheden.
• Lejligheden kan sælges til tredjemand.
• Lejligheden kan sælges/overdrages til barnet – mere om dette nedenfor.

Lejligheden er steget i pris

Når forældrene sælger boligen videre til tredjemand, så er boligen måske steget i værdi. Dermed vil forældrene få en fortjeneste i form af differencen mellem deres købspris med købsomkostninger, og det lejligheden er solgt for fratrukket omkostningerne til salget. Denne difference er skattepligtig for forældrene, da salget af lejligheden falder uden for den såkaldte parcelhusregel, som undtager beskatning. Fortjenesten ved salget beskattes som kapitalindkomst.
Det er naturligvis muligt at undgå denne skattepligt, hvis man selv vælger at flytte ind i lejligheden efterfølgende fx i forbindelse med salg af eget hus. Så snart man selv reelt har beboet boligen, og den i øvrigt opfylder betingelserne for parcelhusreglerne, så er den undtaget fra beskatning.

Barnets køb af lejligheden

Som forældre er der mulighed for at sælge boligen til barnet 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Salg mere end 15 % under den offentlige ejendomsvurdering vil udløse en beskatning for barnet, fordi barnet derved har modtaget en gave fra forældrene. Gavemomentet, og dermed det beløb, som barnet vil blive beskattet af, er differencen mellem de 15 % under den offentlige ejendomsvurdering, og det beløb forældrene har solgt boligen til barnet for. Såfremt I ikke har benyttet jer af det årlige afgiftsfrie gavebeløb mellem forældre og deres børn, så kan dette beløb ligeledes fratrækkes før beskatning (årlige afgiftsfrie gavebeløb i 2016 – 61.500 kr. fra hver forældre).
Husk at I alene kan sælge 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering, når I ikke har fået vurderet boligen, som udlejet. Hvis I har fået vurderet boligen kan I ej længere sælge i henhold til den offentlige ejendomsvurdering, og I må i stedet sælge til markedsværdien.

Med et salg til jeres barn 15 % under seneste offentlige ejendomsvurdering kan I som forældre muligvis undgå beskatning af en eventuel værdistigning af boligen. Jeres barn kan nemlig i modsætning til jer oftest sælge lejligheden skattefrit, fordi de som regel falder ind under parcelhusreglen. Det kræver naturligvis, at barnet har beboet boligen efter, at han/hun har købt den, og de øvrige betingelser for parcelhusreglen er opfyldt.
Gevinsten tilkommer naturligvis barnet, når man sælger boligen på denne måde. Den økonomiske fordel, som man giver barnet kan vise sig at være ganske stor, fordi salget kan ske til 15 % under sidste offentlige ejendomsvurdering – boligen kan netop være steget yderligere i markedsværdi, og dermed kan den økonomiske gevinst være større end kun de 15 %.

Familieoverdragelsesmodellen:
Ved familieoverdragelsesmodellen kan forældrene sælge boligen til barnet til 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering som oven for nævnt. Hvis I fx sælger en bolig, hvor seneste offentlige ejendomsvurdering er 1.000.000 kr., så kan denne sælges for 850.000 kr. Der udstedes et gældsbrev for det resterende beløb, som er rentefrit. Låneforholdet og ejerskabet over boligen holdes adskilt. Barnet bliver altså ejer af boligen med det samme, men skylder et nærmere angivet beløb til forældrene. Barnet har med andre ord fuld ret over boligen.
Der skal udarbejdes et gældsbrev, som skal have karakter af et anfordringsgældsbrev. Det er vigtigt, at der er tale om et reelt gældsforhold.
Gældsbrevet kan afdrages på forskellige måder. I kan aftale en afdragsordning eller I kan give spontane pengegaver til afvikling af gældsbrevet. Pengegaverne må ikke overstige det årlige gaveafgiftsfrie beløb (61.500 kr. i 2016), hvis man vil undgå beskatning. Det er vigtigt at eventuelle pengegaver som nedskrivning ikke er aftalt i gældsbrevet, fordi det vil blive betragtet som om, at gaven allerede er givet, hvilket vil udløse beskatning for barnet.