Mød vores erfarne boligadvokater

Hvorfor er det en god idé, at bruge en boligadvokat

En boligadvokat er din uafhængige rådgiver i forbindelse med en ejendomshandel. Det er sælger som betaler ejendomsmæglerens salær, hvorfor ejendomsmægleren altid vil handle i sælger interesse. De fleste købsaftaler indeholder en fast frase om, at ejendomsmægleren er sælgers rådgiver og at du anbefales at søge egen rådgiver. Når du underskriver købsaftalen, skriver du samtidig under på, at du er blevet vejledt herom. Du har herved en rigtig dårlig sag, hvis du efterfølgende opdager problemer, som din egen rådgiver ville kunne have gjort dig opmærksom på inden underskriften.

Boligadvokatens guide til boligkøb

Den nye Ejendomsmæglerlov er trådt i kraft. Loven slår fast, at en professionel rådgiver kun må rådgive den ene af parterne i forbindelse med en bolighandel. Derudover kan ejendomsmægleren ikke længere gøres ansvarlig, hvis der er fejl i de oplysninger du får i forbindelse med en bolighandel. Det er derfor en god ide at du søger vejledning ved en boligadvokat i forbindelse med et huskøb eller salg. Herved får du rådgivning af en som varetager dine interesser og som har de fornødne forudsætninger til at vurdere det juridiske aspekt af bolighandlen.

Finansiering af boligkøbet
Når du køber bolig er der mange ting du skal tage stilling til. En af dem er finansiering. Der er mange forskellige lånetyper og det kan være svært at gennemskue konsekvenserne. Derudover skal du være opmærksom på, at de forskellige aktører i forbindelse med en ejendomshandel ofte får provision eller andet for at anbefale et bestemt lån eller forsikring. Det er derfor en god ide at få en uvildig vurdering af de forskellige lånemuligheder for at finde den løsning, som passer bedst til dig og din økonomi.

Få uvildig juridisk og byggeteknisk rådgivning
En bolighandel involverer mange forskellige dokumenter om boligens tilstand, samt andre juridiske forhold. Det er vigtigt at sætte sig ind i alle disse dokumenter, så du ved hvilken bolig du køber. Selv om der foreligger en tilstandsrapport, kan det i nogle tilfælde være en god ide, at tage sin egen bygningssagkyndig med på besigtigelse af ejendommen. Du skal derudover være særlig opmærksom på miljø- og lokalplaner, tinglyste servitutter og udgiftskrævende beslutninger i ejerforeningen i forbindelse med en ejendomshandel.

Få et advokatforbehold i købsaftalen
Det anbefales, at du altid får indsat et advokatforbehold i købsaftalen, så du kan komme ud af aftalen uden omkostninger, hvis din boligadvokat ikke kan godkende aftalen. En advokat kan i forbindelse med en bolighandel, kan hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen og de dertilhørende bilag og sikre dig mod juridiske faldgruber.

Ejendomsmægleren er sælgers mand

En ting som man altid skal huske er, at ejendomsmægleren er sælgers mand. En ejendomsmægler får ofte provision for de lån og forsikringer som han sælger dig i forbindelse med en ejendomshandel. Det er derfor vigtig at være opmærksom på mæglers interesse i handlen, ligesom det er vigtig at være opmærksom på banken og realkreditinstituttets salgsinteresse i forbindelse med de lån de anbefaler dig. Bankerne og realkreditinstitutionerne skal i sidste ende tjene penge.

Ved at hyrer en boligadvokat i forbindelse med dit boligkøb, får du din egen uafhængige rådgiver, der alene rådgiver dig ud fra hvad er er bedst for dig som boligkøber. Vi gennemgår og rådgiver dig om alt materiale der ligger til grunde for ejendomshandlen. Det vil sige at vi gennemgår og rådgiver dig om købsaftalen, tilstandsrapporten, servitutter, ejerskifteforsikring, referater fra grundejerforening eller ejerforening, samt finansieringstilbud. Alt gennemgås med din interesse i centrum.

Med en boligadvokat ved din side, står du markant stærkere overfor en ejendomsmægler og din bank eller realkreditinstitution.

Udarbejdelse og tinglysning af skøde

Ejendomsmægler vil ofte gerne stå for udarbejdelse og tinglysning af skøde i forbindelse med en ejendomshandel. Skødet er din kvittering for, at ejendommens ejerskab er overgået til dig.

Udarbejdelse og tinglysning af skødet bliver i lovens forstand betragtet som ekspedition i forbindelse med en ejendomshandel.

Der er derfor ikke noget til hindre for, at sælgers rådgiver står for det. Ved at acceptere at sælgers ejendomsmægler står for udarbejdelsen og tinglysning af skødet skal du være opmærksom på, at det er sælgers ejendomsmægler som står for frigivelsen af købesummen. Det er således ejendomsmægleren som afgøre hvornår betingelserne for købesummens frigivelse er opfyldt, medmindre I har aftalt andet. Du har derfor ikke sammen kontrol over købesummens frigivelse som du ville have hvis din egen advokat stod for udarbejdelsen.

Advokatforbehold

Hvis du ikke har mulighed for at få din boligadvokat til at gennemgå købsaftalen inden du skriver under, skal du huske at få indsat et advokatforbehold.

Med et advokatforbehold, har du mulighed for at annullere handlen uden nærmere begrundelse og uden at betale godtgørelse til sælger. Du får herved mulighed for at rådføre dig med din advokat i forbindelse med handlen.

Formulering af advokatforbeholdet

Et advokatforbehold kan formuleres således:

”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed”.

Et advokatforbehold bliver ikke automatisk indsat i købsaftalen og du skal derfor anmode ejendomsmægler om at indsætte det. Hvis du ikke har fået indsat et advokatforbehold, har du stadig mulighed for at komme ud af handlen, læs mere herom under fortrydelsesret.

Du skal ikke acceptere andre formuleringer, uden at dette er aftalt med din boligadvokat. Vi ser ofte at ejendomsmægleren foreslår formuleringer, som begrænser din mulighed for at fortryde, eller i andre henseender stiller dig ringere.

Fortrydelsesret

Har du købt en ejendom, du hovedsageligt påtænker at bruge til beboelse, har du efter Forbrugerbeskyttelseslovens regler mulighed for at fortryde købet. Hvis sælger ikke har underskrevet købsaftalen, skal du blot meddele sælger, at du trækker dit tilbud tilbage. Der foreligger ikke en endelig aftale og du kan dermed fortryde købet uden at betale godtgørelse til sælger.

Hvad koster det at udnytte fortrydelsesretten?

Når du og sælger har underskrevet købsaftalen, foreligger der en bindende aftale. Du har herefter mulighed for at fortryde handlen mod at betale 1 % af købssummen i godtgørelse til sælger.

Fortrydelsesretten er betinget af, at du senest 6 hverdage efter aftalen indgåelse giver sælger besked herom. Meddelelsen skal være kommet frem til sælger eller dennes repræsentant inden fristens udløb. Samtidig skal du indenfor samme frist betale en 1 % af købesummen i godtgørelse til sælger.

Såfremt du allerede har betalt en del af købesummen, kan sælgers krav på godtgørelse blive dækket ved simpel modregning.

Gælder fortrydelsesretten også for sælger?

Nej, sælger har ikke mulighed for at fortryde, når han først har underskrevet købsaftalen

Kan man så fortryde uden at skulle betale godtgørelse?

Ja, du kan undgå at betale godtgørelse til sælger, hvis du får indsat et advokatforbehold i købsaftalen og du fortryder købet inden advokatforbeholdet udløber. Læs mere herom under advokatforbehold.

Digital tinglysning – hvordan foregår det?

Siden september 2009 har tinglysning af fast ejendom foregået digital via tinglysning.dk.

I dag er det således kun muligt at foretage tinglysning via nettet. Det betyder at der ikke længere foreligger et fysisk skøde på en ejendom. Alle har mulighed for at foretage digital tinglysning, men da det ikke er en hel enkel procedurer anbefales det, at du søger professionel hjælp ved tinglysning af fast ejendom.

Hvem forestår tinglysningen af skødet?

I forbindelse med en ejendomshandel er et ikke lovbestemt hvem der skal lave skødet og betale herfor.

Det afhænger af, hvad I bliver enige om i købsaftalen. Det anbefales at du som køber får din rådgiver til at udarbejde og tinglyse skødet, idet den person der berigtiger skødet også er den person som orientere banken om at købesummen kan frigives til sælger.

Hvordan foregår tinglysningen?

Digital tinglysning af fast ejendom foregår ved, at anmelderen laver skødet, som køber og sælger underskriver med deres NemID eller digitale signatur.

Herefter anmeldes skødet til tinglysning og der betales tinglysningsafgift. Skødet bliver tinglyst og anmelderen får besked om herom. Tinglysning foregår som udgangspunkt automatisk, men hvis der er noget den elektroniske kontrol ikke forstår, bliver tinglysningen udtaget til manuel behandling.

Tinglysningsafgift

Det er gratis at foretage opslag i tingbogen, men når du skal tinglyse et dokument skal du betale tinglysningsafgift. Afgiften afhænger af hvad du skal tinglyse og hvor stor en værdi det drejer sig om. Skal du tinglyse et skøde for en fast ejendom, koster det 1.750 kroner plus 0,6 procent af ejerskiftesummen eller ejendomsværdien. Tinglysning af et skøde vedrørende ejendom til en værdi af 2 millioner vil således koste:

2.000.000 kr. × 0,6 % +1.750 kr. =13.750 kr.

Samejeoverenskomst

Står du og skal købe bolig sammen med din ugifte samleve, er det en god ide at oprette en samejekontrakt. Herved kan I regulere samejeforholdet samt ikke mindst bestemme hvad der skal ske hvis en af jer ønsker at samejet skal ophører. I en samejekontrakt kan I blandt andet aftale, hvordan udgifter til drift og vedligeholdelse af boligen skal fordeles, hvem der har hvilke praktiske opgaver i forbindelse med boligen, samt jeres mulighed for at købe den anden ud. På den måde, kan I undgå unødvendige stridigheder, hvis I beslutter at gå fra hinanden. I kan endvidere aftale hvilke rettigheder i hver især skal have i tilfælde af den andens død.

Hvad sker der i tilfælde af død?

Som samlevende arver I ikke efter hinanden med mindre I har oprettet testamente herom. Førstafdødes andel af huset vil således falde i arv til hans/hendes arvinger. Det kan betyde, at du kan blive tvunget til at sælge jeres fælles hus, hvis din samlever dør. Det kan derfor være en god ide at oprette et samlevertestamente. Med et samlevertestamente, kan det aftales at I arve efter hinanden, således at den længstlevende har mulighed for at beholde huset, uden at førstafdødes arvinger bliver medejere.

Hvad sker der hvis man ikke har en samejeoverenskomst?

Vælger du og din samlever ikke at oprette en samejekontrakt afgøres uenigheder ud fra de regler som er udviklet i den juridisk teori og retspraksis. Når der ikke er oprettet en samejekontrakt er udgangspunktet at beslutninger om samejet træffes i enighed. En undtagelse hertil er hvis en af parterne ønsker at opløse samejet. Det er således muligt for den enkelte part, at kræve samejet opløst. Hvis parterne ikke selv kan finde en løsning i forhold til at få samejet ophævet, finder opløsning sted ved bortsalg af ejendommen på offentlig auktion. Bortsalg ved offentlig auktion er ofte en dyr løsning og det er derfor oftest bedst at finde en løsning indbyrdes mellem parterne.

En ejendomshandels dokumenter

1. Salgsopstilling

Har du fundet en bolig som du er interesseret i at købe, er det en god ide at få fat i boligens salgsopstilling.

Salgsopstillingen er ofte det første dokument du som køber modtager om boligen. Du kan bestille salgsopstillingen til den pågældende bolig ved at rette henvendelse til ejendomsmægleren. Det er lovbestemt, at der skal udarbejdes en salgsopstilling for boliger som er sat til salg ved ejendomsmægler og det er typisk ejendomsmægleren som står for udarbejdelsen af salgsopstillingen.

Hvis boligen er sat til salg privat eller af en person som ikke betragtes som professionel ejendomsformidler, er der ikke samme lovkrav og det er derfor ikke sikker at der er udarbejdet en salgsopstilling.

Per 1. januar 2015 trådte en ny ejendomsmæglerlov i kraft.

Med den nye lov er det ikke længere tilladt for ejendomsmæglere at indsætte finansieringstilbud i salgsopstillingen. I stedet kan ejendomsmægler angive netto- og bruttoudgifter på baggrund af et standartfinansieringsforslag.

Det er med den nye lov heller ikke længere et krav at salgsopstillingen indeholder oplysninger om netto- og bruttoudgifter på boligen. Ligesom at kravet om at mægler skriver hans særlige interesser i salget på forsiden af salgsopstillingen, ikke længere er gældende.

Disse oplysninger kan man i stedet finde på ejendomsmæglernes hjemmeside. Det er blandt andet oplysninger om mæglers samarbejde med forsikringsselskaber og realkreditinstitutter, samt mæglers provision, rabatter og lignende i forbindelse med sådan samarbejde. Der er ikke et entydigt svar på hvordan en salgsopstilling ser ud, ligesom indholdet også kan varierer. En salgsopstilling bør dog indeholde følgende:

Kontante pris
Oplysninger om indestående lån
Anvendelsesudgifter
Ejendomsværdig og grundværdi
Oplysninger om grund-, bygnings- og boligareal. Hvis der er tale om en ejerlejlighed bør den ligeledes indeholde oplysninger om eventuelle fordelingstal go tinglyst areal.
Ejendommens beliggenhed, matrikelnummer og hidtidige benyttelse.
Forsikringsforhold for ejendommen, herunder særlige forsikringsforbehold og eventuelle vilkår for fremtidig forsikringsdækning.
Byrder og gæld som påhviler ejendommen eller sælger personlig, som køber overtager udover købesummen, deriblandt fælleslån i grundejerforeningen eller ejerforeningen.
Ejendommens energimæssige tilstand.
Servitutter og væsentlige anvendelsesbegrænsninger på ejendommen.
Oplysning om forurening.
Andre forhold af væsentlig betydning for køber.

2. Købsaftale

Købsaften er kontrakten mellem køber og sælger om køb af en ejendom. Den indeholder primært oplysninger om den aftalte pris og overtagelsesdato, men samler generelt de vigtigste oplysninger i forbindelse med ejendomshandlen. Salgsopstillingen anses som en del af handelsvilkårene og er en integreret del af købsaftalen.

Dansk Ejendomsmæglerforening har en standartkøbsaftalen som bliver brugt ved de fleste ejendomshandler. Den indeholder de relevante standartvilkår og der er samtidig mulighed for at indsætte individuelle vilkår i kontrakten.

Du bør som køber sørger for, at individuelle aftaler med sælger bliver skrevet i købsaftalen. Det kunne f.eks. være at sælger skal udfører et bestem stykke arbejde inden overtagelsesdatoen. Inden du som køber underskriver købsaftalen, anbefales det , at du søger professionel rådgivning ved en advokat. Du får herved en juridisk gennemgang af handlen. Advokaten rådgiver dig om indholdet af købsaftalen og ejendommens andre dokumenter, samtidig med at en advokat kan hjælpe dig med at forhandle vilkår med sælger.

Det er ofte sælgers ejendomsmægler som står for udarbejdelsen af købsaftalen. Har du som sælger selv stået for at sælge din bolig, bør du ikke selv udarbejde købsaftalen. Det er ofte kompliceret og risikofyld at udarbejde købeaftalen i forbindelse med et salg, hvorfor det anbefales at du søger hjælp hos en ejendomsmægler eller advokat.

3. Tilstandsrapport

Overvejer du at købe en bolig, er det vigtigt at du gennemgår boligens tilstandsrapport.

En advokat kan hjælpe dig hermed og vil påpege, hvis der er nogle særlige forhold som bør undersøges nærmere, inden du skriver under. En tilstandsrapport angiver bygningens fysiske tilstand i forhold til tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Du får en vurdering af bygningens synlige skader og om eventuelle tegn på skader. Skaderne angives ved hjælp af følgende skala:

– K0 = Kosmetisk skade.
– K1 = Mindre alvorlig skade.
– K2 = Alvorlig skade.
– K3 =Kritisk skade.
– UN = Bør undersøges nærmere.

I forbindelse med en ejendomshandel, er sælger pålagt en loyal oplysningspligt og han skal derfor oplyse om alle forhold vedrørende ejendommen der kan være relevant for køber i forbindelse med handlen.

Sælgers viden om ejendommens, f.eks. tidligere reparationer og skader indgår på denne baggrund som en integreret del af tilstandsrapporten. Derudover indeholder en tilstandsrapport en hustypebeskrivelse. Der er tale om en generel beskrivelse, som er uafhængig af tilstandsrapporten. En hustypebeskrivelse indeholder oplysninger om byggetekniske forhold, som var sædvanlig da huset blev bygget, oplysninger om kloaksystemet og risiko for radon i området, samt hvis der er nogle forhold som du skal være opmærksom på at vedligeholde ved den pågældende hustype.

Det er sælgers opgave at få udarbejdet en tilstandsrapport. Som køber skal du være opmærksom på, at tilstandsrapporten sammen med elinstallationsrapporten er nødvendig for at få tegnet en ejerskifteforsikring. Ved købsaftalens indgåelse, skal tilstandsrapporten være under 6 måneder gammel, hvis den er ældre, betragtes den som forældet og skal fornyes.

Står du og skal sælge din bolig, kan du frigøre dig for dit almindelige ansvar for skjulte skader på boligen. Det gør du ved at du inden købsaften indgåelse udlevere boligens tilstandsrapport og elinstallationsrapport til køber, giver køber et tilbud om ejerskifteforsikring, hvor du skriftligt tilbyder at betale halvdelen af den pågældende forsikringspræmie, samt du søger for skriftligt at informere køber om retsvirkningerne af ordningen.

4. Ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl og mangler som er tilstede på overtagelsesdagen, men som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten og du som køber ikke på anden måde kendte til.

Sælger kan frigøre sig fra hans 10-årige mangelsansvar ved inden købsaftalens underskrift, at fremlægge et tilbud om ejerskifteforsikring for køber og give skriftligt tilsagn om at betale et beløb svarende til halvdelen af den pågældende forsikringspræmie.

Herudover skal han fremlægge en tilstandsrapport og elinstallationsrapport for køber og informere køber om at det almindelige mangelsansvar bortfalder.

På denne baggrund indhenter sælger ofte et tilbud på en ejerskifteforsikring i forbindelse med et salg. Du er som sælger ikke bundet af sælgers tilbud på ejerskifteforsikring, men sælger er ikke forpligtet til at betale mere end halvdelen af forsikringspræmien på den billigste forsikring han har tilbudt dig i forbindelse med salget. Tilbud på ejerskifteforsikring kan indhentes når man har tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.

Prisen variere alt efter hvilket selskab du vælger og er samtidig afhæng den af boligens størrelse, alder og pris. Du har endvidere mulighed for at vælge mellem en forsikring med standartdækning eller en med udvidet dækning. En forsikring med standartdækning lever op til lovens minimumskrav og dækker skader som var tilstede på overtagelsesdagen, men som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Der kan være tilfælde hvor du ikke er dækket af forsikringen, hvis skaden ikke er omfattet af forsikringsbetingelserne. Derudover dækker forsikringen, hvis det er klart, at et forhold i tilstandsrapporten, er beskrevet forkert. Det fremgår af forsikringsbetingelserne hvad den enkelte forsikring dækker. Ved at søge vejledning ved en advokat bliver du rådgivet om konsekvenserne ved den pågældende ejerskifteforsikring, herunder mulighederne for at rejse krav mod forsikringsselskabet og om der er behov for at indhente alternative tilbud på ejerskifteforsikring.

5. Energimærke

Når du køber en bolig er det relevant at undersøge boligens energimærkning.

En energimærkning består af to dele. En vurdering af boligens energiudgifter, samt besparelsesforslag, der viser hvilke forbedring det med fordel kan betale sig at påbegynde i boligen. Når du køber en bolig, følger det af loven, at du skal gøres bekendt med boligens energimærke inden aftalens indgås. Det er sælgers ansvar at der er energimærke på ejendommen. Såfremt boligen ikke er blevet energimærket inden salget, kan sælger straffes med bøde.

En energimærkning må gerne gennembruges, hvis det sker indenfor gyldighedsperioden. Energimærkninger der er udarbejdet efter 1. februar 2011 er gyldige i enten syv eller 10 år. Den mister dog sin gyldighed ifald boligen er bygget om eller der er lavet andre ændringer der i væsentligt omfang påvirker boligens energiforbrug.

6. Elrapport

En elinstallationsrapport er sammen med tilstandsrapporten nødvendige for at du kan tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med erhvervelse af en bolig.

Den udarbejdes af en autoriseret elinstallatør der undersøger boligens elektriske installationers funktionsdygtighed og lovlighed. I forbindelse med en ejendomshandel er det sælger der bestiller elinstallationsrapporten. Du kan således få rapporten ved at henvende dig til sælger eller sælgers ejendomsmægler.

Som sælger kan du frigøre dig fra dit almindelige ansvar ved skjulte skader på boligen ved at levere elinstallationsrapporten og tilstandsrapporten til køber. Samt give køber et tilbud på ejerskifteforsikring og tilbyde at betale halvdelen af præmien på forsikringen. Du frafalder ansvar såfremt du gør køber bekendt med retsvirkningerne heraf skriftligt.

7. Tingbogsattest og servitutter

Når du køber bolig er det relevant at undersøge hvad der er registreret i tingbogen på ejendommen.

Du bør derfor få en nyligt indhentet tingbogsattest i forbindelse med boligkøbet. Herved får du et udskift af hvad, der på datoen for indhentningen, er registreret i tingbogen. Det kan være udlæg, som sælgers kreditor har foretaget i ejendommen eller pantebrev for lån med pant i ejendommen. I forbindelse med en ejendomshandel, er det oftest sælger eller sælgers ejendomsmægler som indhenter tingbogsattesten.

Det er gratis at indhente en uofficiel tingbogsattest på tinglysning.dk, mens du kan indhente en officiel attesteret tingbogsattest for 175 kroner. Derudover angiver en tingbogsattest hvem som står som ejer af ejendommen og du skal derfor i forbindelse med et køb være opmærksom på, at det er sælger som står registreret som ejer i tingbogen.

Hvad er tinglyste servitutter
På ejendommens blad i tingbogen er der også registreret hvis der er tinglyst servitutter på ejendommen.

En servitut er en indskrænkning af råderetten over ejendommen og skal som hovedregel for at være gyldig være tinglyst. Der skelnes mellem private og offentlige rettigheder. En Private rettighed er en ret der er tinglyst på ejendommen af en privatperson og kan f.eks. være en forkøbsret til ejendommen.

Et eksempel på en offentlig rettighed, kan være en lokalplan, som er tinglyst på ejendommen. For at ændre eller aflyses en tinglyst servitut, kræver det tilladelse fra den påtaleberettiget. Det fremgår af servitutten hvem der er påtaleberettiget. I forbindelse med en ejendomshandel skal sælger vedlægge tingbogsudskrift og akter til eventuelle servitutter.

Tingbogsattesten indeholder kun en oversigt over servitutter på ejendommen, hvorfor det er vigtig også, at gøre sig bekendt med de enkelte servitutters akter. Som køber bliver du forpligtet af tinglyste servitutter på ejendommen, selv om du ikke var bekendt med dem ved købet.

8. BBR-ejermeddelse

En BBR-ejermeddelse indeholder blandt andet oplysninger om ejendommens areal, opførelsesår, indretning, tekniske forhold og anvendelse. Oplysningerne er registreret i Bygning og Boligregisteret (BBR) hos kommunen for den pågældende ejendom. Oplysningerne bygger på ejerens indberetninger og kommunens egne oplysninger. Det er ejerens pligt at sørger for at oplysningerne er korrekte.

I forbindelse med en bolighandel indgår BBR-ejermeddelsen i ejendomsdatarapporten og den er nødvendig når der skal optages lån og tegnes forsikring for ejendommen. Som køber skal du være opmærksom på, at de oplysninger der findes i BBR-ejermeddelsen stemmer overens med boligens faktiske forhold. Kommunerne anslår at mellem 20-25 % af de danske enfamiliehuse er opmålt forkert og der derved er fejl i BBR-ejermeddelsen.

Hvis sælger ved en ejendomshandel har oplyst et større areal end ejendommens faktiske areal, er der tale om en arealmangel. Du kan som køber ved arealmangel, få et afslag i prisen eller erstatning.

9. Ejendomsdatarapport

I forbindelse med en bolighandel, kan der indhentes oplysninger fra det offentlige vedrørende boligen.

Det kaldes en ejendomsdatarapport og indeholder ca. 50 oplysninger om den pågældende ejendom. I forbindelse med en bolighandel er det oftest sælger eller sælgers rådgiver som stå for at købe ejendomsdatarapporten. Den koster 325 kroner. En ejendomsdatarapport indeholder blandt andet oplysninger om bygninger, økonomi, lokalplaner og vandforsyning.

10. Refusionsopgørelse

I forbindelse med en ejendomshandel udarbejdes der en refusionsopgørelse.

En refusionsopgørelse, er en opgørelse over de økonomiske mellemværende på skæringsdagen mellem køber og sælger. Det er oftest købers advokat, som står for udarbejdelsen af refusionsopgørelsen.

Køber og sælger aflæser sammen forbrugsmålere og melde ejerskifte til de relevante forsyningsselskaber på overtagelsesdagen til brug i refusionsopgørelsen. Herudover vil en refusionsopgørelse typisk indeholde fordeling af ejendomsskatter, ejerskifteforsikring, grundejerforening, vand og olie, samt eventuel forrentning af købesummen overfor sælger fra overtagelsesdagen. Ved lejeligheder vil fordelingen af fælleudgifter mellem køber og sælger endvidere figurerer i refusionsopgørelse.

Køb på tvangsauktion – hvilke risici er der?

Står du og skal købe bolig, kan der være mange penge at spare ved at købe en ejendom på tvangsauktion.

Den lave pris er dog også forbundet med nogle risici, som du skal være opmærksom på. Køb på tvangsauktion er væsentlig mere kompliceret, end når du køber bolig i fri handel.

Du får ved en tvangsauktion ikke samme mulighed for at undersøge boligen, da fogedretten kun tilbyder en besigtigelse af boligen på et nærmere bestemt tidspunk. I nogle tilfælde har man også mulighed for at besigtige boligen ved henvendelse til rekvirentens advokat, men ellers kan fogedrettens fremvisning være din eneste mulighed for at besigtige boligen. I forbindelse med besigtigelse af en bolig på tvangsauktion kan det være en fordel, hvis du har en byggesagkyndig med på besigtigelsen for at undersøge boligen for fejl og mangler.

Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring

Når en bolig er sat på tvangsauktion, bliver der ikke udarbejdet en tilstandsrapport, og du har således ikke mulighed for at tegne ejerskifteforsikring. Boligen købes, som den forefindes. Din økonomi skal således kunne bære ekstra udgifter, hvis du efter købet finder mangler ved boligen. Du har ikke mulighed for at rette et krav mod auktionssælgeren eller andre for eventuelle mangler ved boligen. Ligeledes har du ved køb på tvangsauktion ikke mulighed for at fortryde handlen, som når du køber en bolig i fri handel.

Hvordan køber du på en tvangsauktion

Alle har mulighed for at byde på en bolig, som er sat på tvangsauktion. Ønsker du at byde på en bolig, kan du afhente salgsopstillingen på den pågældende bolig ved fogedretten, rekvirentens advokat eller ved at downloade den fra internettet, hvor der annonceres og informeres om tvangsauktioner.

Budsum og størstebeløb

Hvis du bliver højestbydende, skal du betale købesummen. Den består af budsummen og størstebeløbet. Størstebeløbet består af fortrinsberettigede krav og sagsomkostninger. Derudover skal der betales en auktionsafgift til staten. Bliver du højestbydende, skal du, når auktionen er afsluttet, stille sikkerhed. Sikkerhed stilles oftest ved bankgaranti, men kan også stilles ved kontakt betaling eller check udstedt af en bank til retten. Selv om du på auktionen er blevet højestbydende, er det ikke sikkert, at du ender med ejendommen. Ejeren eller udækkede rettighedshavere kan forlange, at der afholdes en ny auktion. Kommer der på 2. auktion et højere bud, vil den højestbydende få ejendommen. Hvis der ikke kommer andre bud på 2. auktion, vil du som højestbydende på 1.auktion få ejendommen. Du skal som køber selv sørge for at få tinglyst auktionsskødet og anmode Tinglysningsretten om at slette hæftelser fra den tidligere ejer.

Skilsmisseskøde

Hvis du skal skilles og du eller din ægtefælle skal overtage jeres fælles ejendom, skal rettigheden over ejendommen ændres i tingbogen. I skal hertil underskrive en overdragelsesaftale, hvor I aftaler vilkårene for overdragelsen. Hæfter I begge for gæld, som er tinglyst på ejendommen, skal I inden underskrivelsen af overdragelsesaftalen indhente en skriftlig godkendelse fra kreditforeningen og/eller banken, således at den af jer, som overtager ejendommen, også overtager pantegælden, mens den anden frigøres for sin hæftelse. Herefter skal overdragelsen tinglyses.

Tinglysning af skilsmisseskøde

Der skal i den forbindelse betales en tinglysningsafgift til staten på 1.660 kr. til staten. Overdragelsen bør først ske, når der er bevilliget separation eller skilsmisse, idet I herved er fritaget for at betale værdiafgift på 0,6 procent af overdragelsessummen. Dette gælder alene, såfremt I under ægteskabet har haft formuefællesskab.

Skattefrit salg af privat bolig

Du kan sælge din bolig skattefrit, hvis der er tale om et almindeligt en- eller tofamilieshus, en ejerlejlighed eller et hus på lejet grund. For at du kan sælge boligen skattefrit, kræves det, at du, eller en i din husstand har boet i ejendommen i den periode, du har ejet boligen. Det er ikke et krav, at I bor der når du sælger. I skal dog have boet i boligen med henblik på varigt ophold.

Grundareal på maksimalt 1400 m2

Derudover skal det samlede grundareal være mindre end 1.400 m2. Såfremt grundarealet på din bolig er 1.400 m2 eller mere, kan du også anvende reglen, hvis der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller hvis udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Hvis din grund ikke kan udstykkes, kræver det en erklæring fra kommunen. Du skal derimod henvende dig til skat, hvis din grund kan udstykkes, men du ønsker en erklæring om, at det medfører væsentlig værdiforringelse af restarealer eller den bestående bebyggelse.

Tjent til familiens bolig

Ved anvendelse af reglen er det oftest spørgsmålet om, om ejendommen har tjent til bolig for sælgeren eller dennes hustand i ejertiden. I den forbindelse forstås hustand primært som ejerens ægtefælle, registreret partner eller børn under 18. At du reelt har boet i boligen i ejertiden, kan påvises ved at du har afholdt sædvanlige udgifter til boligens forbrug af el, vand og varme, samt at du har din folkeregisteradresse og postadresse på ejendommen. Derudover er det væsentligt, at du ikke har haft rådighed over anden bolig samtidig. Ligesom det er vigtigt, at boligen er godkendt til beboelse.

Skattefrit salg af sommerhus

Ejer du et sommerhus, kan du ligeledes sælge det uden at betale skat af fortjenesten, såfremt sommerhuset har været benyttet til privatbrug af dig eller personer i din hustand. Sommerhusets grund skal som ved almindelige boliger være mindre end 1.400 m2. Hvis grunden er større, skal den ikke kunne udstykkes, eller udstykning skal medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.