En boligadvokat er din uafhængige rådgiver i forbindelse med en ejendomshandel. Det er sælger som betaler ejendomsmæglerens salær, hvorfor ejendomsmægleren altid vil handle i sælger interesse. De fleste købsaftaler indeholder en fast frase om, at ejendomsmægleren er sælgers rådgiver og at du anbefales at søge egen rådgiver.
Når du underskriver købsaftalen, skriver du samtidig under på, at du er blevet vejledt herom. Du har herved en rigtig dårlig sag, hvis du efterfølgende opdager problemer, som din egen rådgiver ville kunne have gjort dig opmærksom på inden underskriften.
4,8
Bliv ringet op for en gratis første samtale
Gennemgang af alle dokumenter
Vi skriver og tinglyser nyt skøde for dig
Afslutning af handlen med mægleren
Som nævnt ovenfor har boligsælgeren i langt de fleste handler en ejendomsmægler til at varetage sin sag. Ejendomsmægleren repræsentere dog kun sælgeren og er kun interesseret i, at få lavet bedste mulige handel for sælger.
Derfor kan du som boligkøber ikke forvente, at mægleren ser kritisk på boligen eller giver dig andet end de mest åbenlyse informationer, resten er op til dig selv at undersøge.
Som køber er det med andre ord meget vigtigt at sørge for kompetent kyndig rådgivning, der kan repræsenterer din side i handlen.
Under handles forløb, er der mange forskellige dokumenter, som skal kontrolleres blandt andet den vigtige tilstandsrapport, købsaftalen, servitutter på ejendommen m.m.
Mangler der oplysninger sørger vi for at indhente dem, så alt bliver grundigt gennemgået før handlen, så der ikke ligger ubehagelige overraskelser og gemmer sig.
Hviid Advokater sørger med andre ord for, at du undgår at blive snydt under bolighandlen – eller sætter unødige penge til. Vi sørger for at du får en god og tryg bolighandel.
Boligadvokat – Thorsten Lauridsen
Specialer:
Den nye Ejendomsmæglerlov er trådt i kraft. Loven slår fast, at en professionel rådgiver kun må rådgive den ene af parterne i forbindelse med en bolighandel. Derudover kan ejendomsmægleren ikke længere gøres ansvarlig, hvis der er fejl i de oplysninger du får i forbindelse med en bolighandel. Det er derfor en god ide at du søger vejledning ved en boligadvokat i forbindelse med et huskøb eller salg. Herved får du rådgivning af en som varetager dine interesser og som har de fornødne forudsætninger til at vurdere det juridiske aspekt af bolighandlen.
Når du køber bolig er der mange ting du skal tage stilling til. En af dem er finansiering. Der er mange forskellige lånetyper og det kan være svært at gennemskue konsekvenserne. Derudover skal du være opmærksom på, at de forskellige aktører i forbindelse med en ejendomshandel ofte får provision eller andet for at anbefale et bestemt lån eller forsikring. Det er derfor en god ide at få en uvildig vurdering af de forskellige lånemuligheder for at finde den løsning, som passer bedst til dig og din økonomi.
Det anbefales, at du altid får indsat et advokatforbehold i købsaftalen, så du kan komme ud af aftalen uden omkostninger, hvis din boligadvokat ikke kan godkende aftalen. En advokat kan i forbindelse med en bolighandel, kan hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen og de dertilhørende bilag og sikre dig mod juridiske faldgruber.
En ting som man altid skal huske er, at ejendomsmægleren er sælgers mand. En ejendomsmægler får ofte provision for de lån og forsikringer som han sælger dig i forbindelse med en ejendomshandel. Det er derfor vigtig at være opmærksom på mæglers interesse i handlen, ligesom det er vigtig at være opmærksom på banken og realkreditinstituttets salgsinteresse i forbindelse med de lån de anbefaler dig. Bankerne og realkreditinstitutionerne skal i sidste ende tjene penge.
Ved at hyrer en boligadvokat i forbindelse med dit boligkøb, får du din egen uafhængige rådgiver, der alene rådgiver dig ud fra hvad er er bedst for dig som boligkøber. Vi gennemgår og rådgiver dig om alt materiale der ligger til grunde for ejendomshandlen. Det vil sige at vi gennemgår og rådgiver dig om købsaftalen, tilstandsrapporten, servitutter, ejerskifteforsikring, referater fra grundejerforening eller ejerforening, samt finansieringstilbud. Alt gennemgås med din interesse i centrum.
Med en boligadvokat ved din side, står du markant stærkere overfor en ejendomsmægler og din bank eller realkreditinstitution.
Har du fundet en bolig som du er interesseret i at købe, er det en god ide at få fat i boligens salgsopstilling.
Salgsopstillingen er ofte det første dokument du som køber modtager om boligen. Du kan bestille salgsopstillingen til den pågældende bolig ved at rette henvendelse til ejendomsmægleren. Det er lovbestemt, at der skal udarbejdes en salgsopstilling for boliger som er sat til salg ved ejendomsmægler og det er typisk ejendomsmægleren som står for udarbejdelsen af salgsopstillingen.
Hvis boligen er sat til salg privat eller af en person som ikke betragtes som professionel ejendomsformidler, er der ikke samme lovkrav og det er derfor ikke sikker at der er udarbejdet en salgsopstilling.
Per 1. januar 2015 trådte en ny ejendomsmæglerlov i kraft.
Med den nye lov er det ikke længere tilladt for ejendomsmæglere at indsætte finansieringstilbud i salgsopstillingen. I stedet kan ejendomsmægler angive netto- og bruttoudgifter på baggrund af et standartfinansieringsforslag.
Det er med den nye lov heller ikke længere et krav at salgsopstillingen indeholder oplysninger om netto- og bruttoudgifter på boligen. Ligesom at kravet om at mægler skriver hans særlige interesser i salget på forsiden af salgsopstillingen, ikke længere er gældende.
Disse oplysninger kan man i stedet finde på ejendomsmæglernes hjemmeside. Det er blandt andet oplysninger om mæglers samarbejde med forsikringsselskaber og realkreditinstitutter, samt mæglers provision, rabatter og lignende i forbindelse med sådan samarbejde. Der er ikke et entydigt svar på hvordan en salgsopstilling ser ud, ligesom indholdet også kan varierer. En salgsopstilling bør dog indeholde følgende:
Hvis du ikke har mulighed for at få din boligadvokat til at gennemgå købsaftalen inden du skriver under, skal du huske at få indsat et advokatforbehold.
Med et advokatforbehold, har du mulighed for at annullere handlen uden nærmere begrundelse og uden at betale godtgørelse til sælger. Du får herved mulighed for at rådføre dig med din advokat i forbindelse med handlen.
Et advokatforbehold kan formuleres således:
”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed”.
Et advokatforbehold bliver ikke automatisk indsat i købsaftalen og du skal derfor anmode ejendomsmægler om at indsætte det. Hvis du ikke har fået indsat et advokatforbehold, har du stadig mulighed for at komme ud af handlen, læs mere herom under fortrydelsesret.
Du skal ikke acceptere andre formuleringer, uden at dette er aftalt med din boligadvokat. Vi ser ofte at ejendomsmægleren foreslår formuleringer, som begrænser din mulighed for at fortryde, eller i andre henseender stiller dig ringere.
Har du købt en ejendom, du hovedsageligt påtænker at bruge til beboelse, har du efter Forbrugerbeskyttelseslovens regler mulighed for at fortryde købet. Hvis sælger ikke har underskrevet købsaftalen, skal du blot meddele sælger, at du trækker dit tilbud tilbage. Der foreligger ikke en endelig aftale og du kan dermed fortryde købet uden at betale godtgørelse til sælger.
Når du og sælger har underskrevet købsaftalen, foreligger der en bindende aftale. Du har herefter mulighed for at fortryde handlen mod at betale 1 % af købssummen i godtgørelse til sælger.
Fortrydelsesretten er betinget af, at du senest 6 hverdage efter aftalen indgåelse giver sælger besked herom. Meddelelsen skal være kommet frem til sælger eller dennes repræsentant inden fristens udløb. Samtidig skal du indenfor samme frist betale en 1 % af købesummen i godtgørelse til sælger.
Såfremt du allerede har betalt en del af købesummen, kan sælgers krav på godtgørelse blive dækket ved simpel modregning.
Nej, sælger har ikke mulighed for at fortryde, når han først har underskrevet købsaftalen
Kan man så fortryde uden at skulle betale godtgørelse?
Ja, du kan undgå at betale godtgørelse til sælger, hvis du får indsat et advokatforbehold i købsaftalen og du fortryder købet inden advokatforbeholdet udløber. Læs mere herom under advokatforbehold.
Overvejer du at købe en bolig, er det vigtigt at du gennemgår boligens tilstandsrapport.
En advokat kan hjælpe dig hermed og vil påpege, hvis der er nogle særlige forhold som bør undersøges nærmere, inden du skriver under. En tilstandsrapport angiver bygningens fysiske tilstand i forhold til tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Du får en vurdering af bygningens synlige skader og om eventuelle tegn på skader. Skaderne angives ved hjælp af følgende skala:
– K0 = Kosmetisk skade.
– K1 = Mindre alvorlig skade.
– K2 = Alvorlig skade.
– K3 =Kritisk skade.
– UN = Bør undersøges nærmere.
I forbindelse med en ejendomshandel, er sælger pålagt en loyal oplysningspligt og han skal derfor oplyse om alle forhold vedrørende ejendommen, der kan være relevant for køber i forbindelse med handlen.
Sælgers viden om ejendommens, f.eks. tidligere reparationer og skader indgår på denne baggrund som en integreret del af tilstandsrapporten. Derudover indeholder en tilstandsrapport en hustypebeskrivelse. Der er tale om en generel beskrivelse, som er uafhængig af tilstandsrapporten. En hustypebeskrivelse indeholder oplysninger om byggetekniske forhold, som var sædvanlig da huset blev bygget, oplysninger om kloaksystemet og risiko for radon i området, samt hvis der er nogle forhold som du skal være opmærksom på at vedligeholde ved den pågældende hustype.
Det er sælgers opgave at få udarbejdet en tilstandsrapport. Som køber skal du være opmærksom på, at tilstandsrapporten sammen med elinstallationsrapporten er nødvendig for at få tegnet en ejerskifteforsikring. Ved købsaftalens indgåelse, skal tilstandsrapporten være under 6 måneder gammel, hvis den er ældre, betragtes den som forældet og skal fornys.
Står du og skal sælge din bolig, kan du frigøre dig for dit almindelige ansvar for skjulte skader på boligen. Det gør du ved at du inden købsaften indgåelse udlevere boligens tilstandsrapport og elinstallationsrapport til køber, giver køber et tilbud om ejerskifteforsikring, hvor du skriftligt tilbyder at betale halvdelen af den pågældende forsikringspræmie, samt du søger for skriftligt at informere køber om retsvirkningerne af ordningen.
Når en bolig sættes til salg, skal sælgeren af boligen sørge for, at der udarbejdes et energimærke. Energimærket er lovpligtigt, hvilket betyder, at en bolig ikke må udbydes til salg inden, der er foretaget en energimærkning. Energimærket er ligeledes blevet en fast del af den salgsopstilling, som en ejendomsmægler udarbejder. Derfor er det en god ide at få bestilt energimærket i god tid og altså inden det tidspunkt, hvor du regner med at sætte din bolig til salg.
Energimærkningen er primært sat i verden for at motivere til at spare på energien i bygninger samt gøre anvendelsen af energien mere effektiv. For de købere, der er interesseret i din bolig, anvendes energimærkningen dog mest til at finde ud af, hvad købet vil medføre af energimæssige udgifter.
Som sælger kan det betale sig at tale med den energikonsulent, der kommer for at udarbejde energimærket. Måske kan nogle få forbedringer gøre energimærket bedre og dermed øge chancen for at boligen sælges.
Når der foretages en energimærkning gennemgås alle bygningsmæssige forhold samt installationer, hvorefter der udarbejdes en energimærkningsrapport, der indeholder følgende:
Energimærkningsklasser
Det er energistyrelsen, der fastsætter de retningslinjer, der benyttes, når der foretages en energimærkning. Via energimærkningen vil ejendommen blive placeret i en såkaldt energimærkningsklasse. De energimærkningsklasser, der findes nu, går fra A til G, hvor A er den bedste og G den dårligste. Der findes tre A klasser. Det er henholdsvis A2020, A2015 og A2010. Årstallene henviser til det bygningsreglement, bygningen er opført efter.
Hvornår en energimærkning skal foretages kommer an på hvilken ejendomstype, der er tale om. Reglerne er således forskellige alt efter, om der er tale om et enfamilieshus, flerfamilieshus, rækkehus, en ejerlejlighed, etageejendom, kontor- eller erhvervsejendom eller et nybyggeri mv. I visse tilfælde kan der gives et såkaldt automatmærke til huse, der er under 25 år. Det kræver ingen bygningsgennemgang og der derfor væsentlig billigere.
Når et hus skal sælges, foretages der typisk et huseftersyn for at afdække ejendommens stand. En del af eftersynet består af et gennemtjek af husets synlige elinstallationer. Undersøgelsen må kun foretages af autoriserede elinstallatører, som på baggrund af eftersynet udarbejder en elinstallationsrapport. Formålet med rapporten er at finde ud af, om husets elinstallationer fungerer som de skal og er lovlige. Rapporten er en sikkerhed for både sælger og køber. For sælger er rapporten med til at forhindre, at der dukker ubehagelige og dyre overraskelser op efter salget. For køber er rapporten en garant for elinstallationernes lovlighed.
Når en ejendom handles tegnes der som regel en ejerskifteforsikring. Forudsætningen for at kunne det er, at der er udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Når der foretages et elinstallationseftersyn, omfatter det også skure og garager mv. Altså alle de steder hvor der findes elinstallationer. Eftersynet kan foretages på alle typer af huse. Det er imidlertid sjældent, at der udarbejdes en elinstallationsrapport, når en ejerlejlighed sælges. Det kræver nemlig en gennemgang af hele ejendommen og er dermed en dyr affære.
Når elinstallatøren foretager elinstallationseftersynet, bliver det gjort i henhold til en række krav. Elinstallationsrapporten skal nemlig indeholde informationer om følgende:
Hvem får elinstallationsrapporten udarbejdet?
Ansvaret for udarbejdelsen af elinstallationsrapporten tilfalder sælger. Den skal udarbejdes, når boligen sættes til salg. Der er ikke et lovmæssigt krav om, at der udarbejdes en elinstallationsrapport, men som før nævnt, kan en ejerskifteforsikring udelukkende tegnes, hvis rapporten er der. Det skal stå i købsaftalen, om der er udarbejdet en elinstallationsrapport eller ej. Står det der ikke, bør køber gøre opmærksom på det, og få det indskrevet.
En elinstallationsrapport er gyldig i et år efter udarbejdelsen. I nogle tilfælde kan rapporten fornyes uden, at der skal betales fuld pris. Det skal ske efter aftale med elinstallatøren, der udførte rapporten og kan kun komme på tale, hvis der ikke er foretaget store ændringer, siden rapporten blev lavet. Prisen for at få udarbejdet en elinstallationsrapport kommer an på ejendommens alder og, hvor stor den er. Der eksisterer ikke længere en maksimumgrænse for prisen på en elinstallationsrapport. Det betyder, at prisen kan variere fra den ene elinstallatør til den anden, og det anbefales derfor at få tilbud fra flere virksomheder.
I elinstallationsrapporten inddeles elinstallationerne i kategorier, alt efter om de findes lovlige eller ej og, om de er behæftet med fejl eller ej. De samme karakterangivelser benyttes, som benyttes i tilstandsrapporten – IB, K0, K1, K2, K3, UN. Herudover anvendes fire angivelser, der beskriver en fejls konsekvens:
Uanset om køber og sælger tegner en ejerskifteforsikring eller ej, kan køber altid vælge at få udarbejdet en elinstallationsrapport. Det er godt at vide, hvordan elinstallationernes tilstand er, i det hus man køber. Der kan forekomme ulovlige installationer, der både kan forårsage brand og give stød og dermed udgør en fare for beboerne. Er man som køber ikke tryg ved den elinstallationsrapport, der er lavet i forbindelse med huseftersynet, kan man altid vælge selv at betale for at få undersøgt ejendommens installationer af en anden elinstallatør.
Ejendomsmægler vil ofte gerne stå for udarbejdelse og tinglysning af skøde i forbindelse med en ejendomshandel. Skødet er din kvittering for, at ejendommens ejerskab er overgået til dig.
Udarbejdelse og tinglysning af skødet bliver i lovens forstand betragtet som ekspedition i forbindelse med en ejendomshandel.
Der er derfor ikke noget til hindre for, at sælgers rådgiver står for det. Ved at acceptere at sælgers ejendomsmægler står for udarbejdelsen og tinglysning af skødet skal du være opmærksom på, at det er sælgers ejendomsmægler som står for frigivelsen af købesummen. Det er således ejendomsmægleren som afgøre hvornår betingelserne for købesummens frigivelse er opfyldt, medmindre I har aftalt andet. Du har derfor ikke sammen kontrol over købesummens frigivelse som du ville have hvis din egen advokat stod for udarbejdelsen.
Siden september 2009 har tinglysning af fast ejendom foregået digital via tinglysning.dk.
I dag er det således kun muligt at foretage tinglysning via nettet. Det betyder at der ikke længere foreligger et fysisk skøde på en ejendom. Alle har mulighed for at foretage digital tinglysning, men da det ikke er en hel enkel procedurer anbefales det, at du søger professionel hjælp ved tinglysning af fast ejendom.
Det afhænger af, hvad I bliver enige om i købsaftalen. Det anbefales at du som køber får din rådgiver til at udarbejde og tinglyse skødet, idet den person der berigtiger skødet også er den person som orientere banken om at købesummen kan frigives til sælger.
Digital tinglysning af fast ejendom foregår ved, at anmelderen laver skødet, som køber og sælger underskriver med deres NemID eller digitale signatur.
Herefter anmeldes skødet til tinglysning og der betales tinglysningsafgift. Skødet bliver tinglyst og anmelderen får besked om herom. Tinglysning foregår som udgangspunkt automatisk, men hvis der er noget den elektroniske kontrol ikke forstår, bliver tinglysningen udtaget til manuel behandling.
Det er gratis at foretage opslag i tingbogen, men når du skal tinglyse et dokument skal du betale tinglysningsafgift. Afgiften afhænger af hvad du skal tinglyse og hvor stor en værdi det drejer sig om. Skal du tinglyse et skøde for en fast ejendom, koster det 1.750 kroner plus 0,6 procent af ejerskiftesummen eller ejendomsværdien. Tinglysning af et skøde vedrørende ejendom til en værdi af 2 millioner vil således koste:
2.000.000 kr. × 0,6 % +1.750 kr. =13.750 kr.
Står du og skal købe bolig sammen med din ugifte samleve, er det en god ide at oprette en samejekontrakt. Herved kan I regulere samejeforholdet samt ikke mindst bestemme hvad der skal ske hvis en af jer ønsker at samejet skal ophører. I en samejekontrakt kan I blandt andet aftale, hvordan udgifter til drift og vedligeholdelse af boligen skal fordeles, hvem der har hvilke praktiske opgaver i forbindelse med boligen, samt jeres mulighed for at købe den anden ud. På den måde, kan I undgå unødvendige stridigheder, hvis I beslutter at gå fra hinanden. I kan endvidere aftale hvilke rettigheder i hver især skal have i tilfælde af den andens død.
Som samlevende arver I ikke efter hinanden med mindre I har oprettet testamente herom. Førstafdødes andel af huset vil således falde i arv til hans/hendes arvinger. Det kan betyde, at du kan blive tvunget til at sælge jeres fælles hus, hvis din samlever dør. Det kan derfor være en god ide at oprette et samlevertestamente. Med et samlevertestamente, kan det aftales at I arve efter hinanden, således at den længstlevende har mulighed for at beholde huset, uden at førstafdødes arvinger bliver medejere.
Vælger du og din samlever ikke at oprette en samejekontrakt afgøres uenigheder ud fra de regler som er udviklet i den juridisk teori og retspraksis. Når der ikke er oprettet en samejekontrakt er udgangspunktet at beslutninger om samejet træffes i enighed. En undtagelse hertil er hvis en af parterne ønsker at opløse samejet. Det er således muligt for den enkelte part, at kræve samejet opløst. Hvis parterne ikke selv kan finde en løsning i forhold til at få samejet ophævet, finder opløsning sted ved bortsalg af ejendommen på offentlig auktion. Bortsalg ved offentlig auktion er ofte en dyr løsning og det er derfor oftest bedst at finde en løsning indbyrdes mellem parterne.
En købsaftale er en kontrakt mellem sælger og køber i forbindelse med en ejendomshandel. Primært beskriver en købsaftale prisen for ejendommen samt overtagelsesdatoen. Ud over det vil den ofte indeholde en række supplerende vilkår for handlen. Der er ingen krav om, at udformningen af en købsaftale skal følge en særlig skabelon, så den kan udformes på mange forskellige måder.
Som udgangspunkt er det sælger eller alternativt sælgers ejendomsmægler, der skal stå for at udarbejde et udkast til en købsaftale. Hvis sælger får en ejendomsmægler til at stå for handlen, vil ejendomsmægleren benytte det, der hedder Dansk Ejendomsmæglerforenings Standardkøbsaftale. Den er inddelt i tre dele:
I købsaftalen samles alle vigtige oplysninger i forbindelse med handlen. Derfor indeholder den for eksempel oplysninger fra ejendomsdatarapporten, hvor henved 50 offentlige oplysninger er samlet netop med det formål at blive brugt i ejendomshandler.
Salgsopstillingen anses for at være en del af en købsaftale. Derfor er salgsopstillingens indhold også en del af de handelsvilkår, som køber retsligt kan henvise til. Står der for eksempel i en salgsopstilling, at der følger et legehus med i købet af en villa, betragtes det som en gældende del af aftalen mellem de to parter.
Når både køber og sælger har skrevet under på købsaftalen, kan køber nå at fortryde ejendomshandlen inden for seks hverdage. Fortrydelsesfristen træder i kraft, når sælger har skrevet under. Det koster dog køber én procent af købesummen, hvis fortrydelsesfristen anvendes. Som sælger kan man ikke fortryde sin underskrift.
Når du køber en ejendom, bør du få en boligadvokat til at gennemgå købsaftalen, inden du skriver under på den. Handlen skal tjekkes igennem juridisk, så du er sikker på, at der ikke er ubehagelige overraskelser skjult i for eksempel ejendomsdatarapporten eller lokalplanen. I det hele taget kan en boligadvokat rådgive dig i forhold til købsaftalens indhold generelt og de eventuelle konsekvenser aftalen kan have samt sikre sig, at alle dokumenter er, som de skal være. Boligadvokaten kan ligeledes hjælpe dig, når handlens vilkår skal forhandles med sælger.
Husk altid at læse salgsopstillingen i købsaftalen igennem særdeles grundigt. Der kan være foretaget ændringer i den, siden du så den ved ejendommens fremvisning.
Som køber skal du også altid sikre dig at købsaftalen indeholder et advokatforbehold. Med et sådan forbehold er det nemlig en forudsætning for aftalens gyldighed, at din advokat kan godkende handlen.
Som sælger kan du vælge at tage kontakt til en ejendomsmægler og herigennem få hjælp til at få solgt din bolig. I det tilfælde udarbejder ejendomsmægleren, som tidligere nævnt, et udkast til købsaftalen. Har du allerede selv fundet en, der ønsker at købe din bolig, kan du få hjælp af en boligadvokat til udarbejdelsen til købsaftalen. Ofte vil det være for risikofyldt og kompliceret selv at stå for det.
Når du sælger en ejendom, skal du sørge for at købsaftalen oplyser om de aftaler, som du eventuelt har indgået med køber. Det kan for eksempel være noget, du som sælger skal sørge for er gjort, inden køber overtager ejendommen. Som sælger er du underlagt det, der kaldes for ”sælgers loyale oplysningspligt”. Det betyder, at du er forpligtet til at informere køber om de forhold ved ejendommen, som kan påvirke købers beslutning om at købe ejendommen. Dog er bagateller undtaget.
En ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl og mangler som er tilstede på overtagelsesdagen, men som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten og du som køber ikke på anden måde kendte til.
Sælger kan frigøre sig fra hans 10-årige mangelsansvar ved inden købsaftalens underskrift, at fremlægge et tilbud om ejerskifteforsikring for køber og give skriftligt tilsagn om at betale et beløb svarende til halvdelen af den pågældende forsikringspræmie.
Herudover skal han fremlægge en tilstandsrapport og elinstallationsrapport for køber og informere køber om at det almindelige mangelsansvar bortfalder.
På denne baggrund indhenter sælger ofte et tilbud på en ejerskifteforsikring i forbindelse med et salg. Du er som køber ikke bundet af sælgers tilbud på ejerskifteforsikring og sælger er ikke forpligtet til at betale mere end halvdelen af forsikringspræmien på den billigste forsikring, han har tilbudt dig i forbindelse med salget. Tilbud på ejerskifteforsikring kan indhentes når man har tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.
Prisen variere alt efter hvilket selskab du vælger og er samtidig afhæng den af boligens størrelse, alder og pris. Du har endvidere mulighed for at vælge mellem en forsikring med standartdækning eller en med udvidet dækning. En forsikring med standartdækning lever op til lovens minimumskrav og dækker skader som var tilstede på overtagelsesdagen, men som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
Der kan være tilfælde hvor du ikke er dækket af forsikringen, hvis skaden ikke er omfattet af forsikringsbetingelserne. Derudover dækker forsikringen, hvis det er klart, at et forhold i tilstandsrapporten, er beskrevet forkert. Det fremgår af forsikringsbetingelserne hvad den enkelte forsikring dækker. Ved at søge vejledning ved en advokat bliver du rådgivet om konsekvenserne ved den pågældende ejerskifteforsikring, herunder mulighederne for at rejse krav mod forsikringsselskabet og om der er behov for at indhente alternative tilbud på ejerskifteforsikring.
Priserne for ejerskifteforsikring begynder omkring ca. 10.000 kroner for en ældre bolig til 2 millioner med kælder.
En BBR-meddelelse er en udskrift af de oplysninger, der står i Bygnings- og Boligregistret (BBR) angående en ejendom. Den er relevant, når du står med en bolig på hånden, som du er interesseret i at købe. BBR-meddelelsen gør dig nemlig i stand til hurtigt at få et overblik boligen og kan ligeledes bidrage med oplysninger, du kan benytte, hvis du vil forhandle om boligens pris. Det er den kommune, hvor ejendommen ligger, der udsteder BBR-meddelelsen. Meddelelsen kan dog også hentes online.
BBR er et register, der indeholder oplysninger om private boliger, bygninger og grunde i hele Danmark. BBR har det formål at gøre registreringen af ejendomme i Danmark ensartet samt at gøre oplysningerne offentligt tilgængelige. I registret indsamles oplysninger om ejendommenes ydre såvel som indre forhold. Det er oplysninger fra kommunen og indberetninger fra ejere. Oplysningerne i registeret anvendes for eksempel af:
Der er ifølge BBR-loven krav til, hvilke oplysninger BBR skal indeholde. De nedenstående oplysninger er blandt dem, der optræder i registeret:
Hvis du gerne vil have en BBR-meddelelse udstedt, kan du som før nævnt henvende dig til den kommune, hvor den pågældende ejendom ligger. Alternativt kan du hente BBR-meddelelsen på Den Offentlige Informationsserver på OIS.dk eller på hjemmesiden Boligejer.dk. BBR-meddelelsen er lige så gyldig rent juridisk, hvad enten du får den fra kommunen eller finder den selv. Du skal dog være forberedt på, at kommunen måske opkræver et mindre beløb i administrationsgebyr, hvorimod BBR-meddelelsen er gratis, hvis du henter den online.
Det er den nuværende boligejer, der er ansvarlig for, at oplysningerne om boligen i BBR er korrekte. Det er altså en boligejers pligt at sørge for, at kommunen får besked om ændringer i forbindelse med boligen. I udgangspunktet skal man som boligejer rette i BBRs oplysninger, hver gang der er foretaget en ændring på boligen eller på grunden. Det er dog ikke alle ændringer, der skal registreres. Renoverer man eksempelvis sit badeværelse eller køkken, skal det ikke indberettes i BBR. Det skal derimod en tilbygning, hvis den er på 10 m2 eller mere. Det samme gælder, hvis man river en tilsvarende tilbygning ned. Undlader en boligejer at indberette ændringer i BBR, kan vedkommende blive stillet til ansvar for manglerne og de ukorrekte oplysninger i BBR.
Oplysningerne i BBR bruges til beregning af ejendomsvurderingen, ejendomsskatter og boligstøtte. Kommunen benytter ligeledes oplysningerne fra BBR ved sagsbehandlinger af for eksempel byggesager eller til beregning af vandafgift. Oplysningerne i BBR benyttes også af banker, realkreditinstitutioner og forsikringsselskaber, når en bolig skal handles, finansieres og forsikres. Det er derfor vigtigt at oplysningerne er korrekte. Er en tilbygning ikke registreret i BBR, kan man risikere, at et forsikringsselskab ikke vil udbetale forsikringen, hvis der skulle udbryde en brand i bygningen. Det vil uundgåeligt få en meget alvorlig konsekvens for ejeren.
Det er også BBR-oplysningerne, der blandt andet ligger til grund for pengeinstitutternes beregning af en boligs værdi og, hvor meget man som boligejer kan låne. Det er boligens areal, der regnes ud fra og er det forkert oplyst, bliver beregningen ikke rigtig og kan for eksempel resultere i en mindre friværdi. Så det kan få alvorlige konsekvenser at undlade at oplyse ændringer i BBR.
Når du køber bolig er det relevant at undersøge hvad der er registreret i tingbogen på ejendommen.
Du bør derfor få en nyligt indhentet tingbogsattest i forbindelse med boligkøbet. Herved får du et udskift af hvad, der på datoen for indhentningen, er registreret i tingbogen. Det kan være udlæg, som sælgers kreditor har foretaget i ejendommen eller pantebrev for lån med pant i ejendommen. I forbindelse med en ejendomshandel, er det oftest sælger eller sælgers ejendomsmægler som indhenter tingbogsattesten.
Det er gratis at indhente en uofficiel tingbogsattest på tinglysning.dk, mens du kan indhente en officiel attesteret tingbogsattest for 175 kroner. Derudover angiver en tingbogsattest hvem som står som ejer af ejendommen og du skal derfor i forbindelse med et køb være opmærksom på, at det er sælger som står registreret som ejer i tingbogen.
På ejendommens blad i tingbogen er der også registreret hvis der er tinglyst servitutter på ejendommen.
En servitut er en indskrænkning af råderetten over ejendommen og skal som hovedregel for at være gyldig være tinglyst. Der skelnes mellem private og offentlige rettigheder. En Private rettighed er en ret der er tinglyst på ejendommen af en privatperson og kan f.eks. være en forkøbsret til ejendommen.
Et eksempel på en offentlig rettighed, kan være en lokalplan, som er tinglyst på ejendommen eller f.eks. hjemfaldspligt. For at ændre eller aflyses en tinglyst servitut, kræver det tilladelse fra den påtaleberettiget. Det fremgår af servitutten hvem der er påtaleberettiget. I forbindelse med en ejendomshandel skal sælger vedlægge tingbogsudskrift og akter til eventuelle servitutter.
Tingbogsattesten indeholder kun en oversigt over servitutter på ejendommen, hvorfor det er vigtig også, at gøre sig bekendt med de enkelte servitutters akter. Som køber bliver du forpligtet af tinglyste servitutter på ejendommen, selv om du ikke var bekendt med dem ved købet.
I forbindelse med en bolighandel, kan der indhentes oplysninger fra det offentlige vedrørende boligen.
Det kaldes en ejendomsdatarapport og indeholder ca. 50 oplysninger om den pågældende ejendom. I forbindelse med en bolighandel er det oftest sælger eller sælgers rådgiver som stå for at købe ejendomsdatarapporten. Den koster 325 kroner. En ejendomsdatarapport indeholder blandt andet oplysninger om bygninger, økonomi, lokalplaner og vandforsyning.
En refusionsopgørelse udligner det regnskab, der ofte er mellem sælger og køber, når en ejendom skifter hænder. Når man ejer en bolig, er der udgifter, som skal betales forud. Når en bolig sælges, skal der derfor tages højde for det beløb, som sælger allerede har betalt. Refusionsopgørelsen sikrer, at sælger får det tilbage, som han eller hun har betalt på forskud.
De udgifter, som sælgeren har betalt på forskud, kan for eksempel være til vand, ejendomsskat og ejerskifteforsikring. Den andel af udgifterne, der løber ind over købers ejertid, skal imidlertid betales af køber. Derfor aflæses diverse forbrugsmålere på overtagelsesdagen og der bliver lavet en opgørelse over forbruget af vand, el, varme mv. På den måde er man sikker på, at sælger og køber udelukkende betaler for de udgifter, der vedrører dem selv. Refunderingen af faste udgifter, for eksempel ejendomsskat, udregnes altid fra overtagelsesdagen. Tager køber boligen i brug før den fastsatte overtagelsesdato, refunderes forbrugsudgifterne – vand, varme og el – fra den dato, hvor køber i praksis disponerer over ejendommen. Refusionsopgørelsen skal være udarbejdet indenfor 30 dage efter overtagelsesdagen.
Indholdet i en refusionsopgørelse varierer, fordi det afhænger af ejendomstypen. Der er dog en del poster, som ofte er med i en refusionsopgørelse. Det kan for eksempel være følgende poster:
Det er en god ide at få professionel hjælp til at få udarbejdet en korrekt refusionsopgørelse. Der kan være poster, man som sælger og køber ikke selv er opmærksom på.
Det skal aftales sælger og køber indbyrdes, hvem der står for udarbejdelsen af refusionsopgørelsen. Der er ingen regler i den forbindelse, men det skal skrives ind i købsaftalen, om det er sælger eller køber, der skal udarbejde opgørelsen. Ofte er det køber og dermed i praksis købers boligadvokat, der skal stå for refusionsopgørelsen. Når opgørelsen er færdig, kan man se, om det er køber eller sælger, der har penge til gode. Er det køber, der har penge til gode, vil man modregne beløbet i købesummen. Er det sælger, der har penge til gode, skal køber sætte beløbet ind på sælgers bankkonto. Køber eller sælger kan også vælge at udarbejde refusionsopgørelsen selv. I det tilfælde er det stadig tilrådeligt at få opgørelsen tjekket igennem af en professionel, så fejl undgås.
Står du og skal købe bolig, kan der være mange penge at spare ved at købe en ejendom på tvangsauktion.
Den lave pris er dog også forbundet med nogle risici, som du skal være opmærksom på. Køb på tvangsauktion er væsentlig mere kompliceret, end når du køber bolig i fri handel.
Du får ved en tvangsauktion ikke samme mulighed for at undersøge boligen, da fogedretten kun tilbyder en besigtigelse af boligen på et nærmere bestemt tidspunk. I nogle tilfælde har man også mulighed for at besigtige boligen ved henvendelse til rekvirentens advokat, men ellers kan fogedrettens fremvisning være din eneste mulighed for at besigtige boligen. I forbindelse med besigtigelse af en bolig på tvangsauktion kan det være en fordel, hvis du har en byggesagkyndig med på besigtigelsen for at undersøge boligen for fejl og mangler.
Når en bolig er sat på tvangsauktion, bliver der ikke udarbejdet en tilstandsrapport, og du har således ikke mulighed for at tegne ejerskifteforsikring. Boligen købes, som den forefindes. Din økonomi skal således kunne bære ekstra udgifter, hvis du efter købet finder mangler ved boligen. Du har ikke mulighed for at rette et krav mod auktionssælgeren eller andre for eventuelle mangler ved boligen. Ligeledes har du ved køb på tvangsauktion ikke mulighed for at fortryde handlen, som når du køber en bolig i fri handel.
Alle har mulighed for at byde på en bolig, som er sat på tvangsauktion. Ønsker du at byde på en bolig, kan du afhente salgsopstillingen på den pågældende bolig ved fogedretten, rekvirentens advokat eller ved at downloade den fra internettet, hvor der annonceres og informeres om tvangsauktioner.
Hvis du bliver højestbydende, skal du betale købesummen. Den består af budsummen og størstebeløbet. Størstebeløbet består af fortrinsberettigede krav og sagsomkostninger. Derudover skal der betales en auktionsafgift til staten. Bliver du højestbydende, skal du, når auktionen er afsluttet, stille sikkerhed. Sikkerhed stilles oftest ved bankgaranti, men kan også stilles ved kontakt betaling eller check udstedt af en bank til retten.
Selv om du på auktionen er blevet højestbydende, er det ikke sikkert, at du ender med ejendommen. Ejeren eller udækkede rettighedshavere kan forlange, at der afholdes en ny auktion. Kommer der på 2. auktion et højere bud, vil den højestbydende få ejendommen. Hvis der ikke kommer andre bud på 2. auktion, vil du som højestbydende på 1.auktion få ejendommen. Du skal som køber selv sørge for at få tinglyst auktionsskødet og anmode Tinglysningsretten om at slette hæftelser fra den tidligere ejer.
Hvis du skal skilles og du eller din ægtefælle skal overtage jeres fælles ejendom, skal rettigheden over ejendommen ændres i tingbogen. I skal hertil underskrive en overdragelsesaftale, hvor I aftaler vilkårene for overdragelsen. Hæfter I begge for gæld, som er tinglyst på ejendommen, skal I inden underskrivelsen af overdragelsesaftalen indhente en skriftlig godkendelse fra kreditforeningen og/eller banken, således at den af jer, som overtager ejendommen, også overtager pantegælden, mens den anden frigøres for sin hæftelse. Herefter skal overdragelsen tinglyses.
Tinglysning af skilsmisseskøde
Der skal i den forbindelse betales en tinglysningsafgift til staten på 1.660 kr. til staten. Overdragelsen bør først ske, når der er bevilliget separation eller skilsmisse, idet I herved er fritaget for at betale værdiafgift på 0,6 procent af overdragelsessummen. Dette gælder alene, såfremt I under ægteskabet har haft formuefællesskab.
Du kan sælge din bolig skattefrit, hvis der er tale om et almindeligt en- eller tofamilieshus, en ejerlejlighed eller et hus på lejet grund. For at du kan sælge boligen skattefrit, kræves det, at du, eller en i din husstand har boet i ejendommen i den periode, du har ejet boligen. Det er ikke et krav, at I bor der når du sælger. I skal dog have boet i boligen med henblik på varigt ophold.
Grundareal på maksimalt 1400 m2
Derudover skal det samlede grundareal være mindre end 1.400 m2. Såfremt grundarealet på din bolig er 1.400 m2 eller mere, kan du også anvende reglen, hvis der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller hvis udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Hvis din grund ikke kan udstykkes, kræver det en erklæring fra kommunen. Du skal derimod henvende dig til skat, hvis din grund kan udstykkes, men du ønsker en erklæring om, at det medfører væsentlig værdiforringelse af restarealer eller den bestående bebyggelse.
Tjent til familiens bolig
Ved anvendelse af reglen er det oftest spørgsmålet om, om ejendommen har tjent til bolig for sælgeren eller dennes hustand i ejertiden. I den forbindelse forstås hustand primært som ejerens ægtefælle, registreret partner eller børn under 18. At du reelt har boet i boligen i ejertiden, kan påvises ved at du har afholdt sædvanlige udgifter til boligens forbrug af el, vand og varme, samt at du har din folkeregisteradresse og postadresse på ejendommen. Derudover er det væsentligt, at du ikke har haft rådighed over anden bolig samtidig. Ligesom det er vigtigt, at boligen er godkendt til beboelse.
Skattefrit salg af sommerhus
Ejer du et sommerhus, kan du ligeledes sælge det uden at betale skat af fortjenesten, såfremt sommerhuset har været benyttet til privatbrug af dig eller personer i din hustand. Sommerhusets grund skal som ved almindelige boliger være mindre end 1.400 m2. Hvis grunden er større, skal den ikke kunne udstykkes, eller udstykning skal medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Prisen på en boligadvokat afhænger af den specifikke ydelse. Den samlede pris for en pakkeløsning hos en boligadvokat ligger indenfor 2.500-12.500 kr. alt afhængigt af servicen. For køb og salg af hus, lejlighed eller andel, er prisen 6.950,- Kr.
Det er ikke et lovmæssigt krav at benytte en boligadvokat i forbindelse med køb eller salg af bolig m.m. Vil du være sikker på, at alt det juridiske er på plads inden du underskriver aftalen, er en boligadvokat dog en rigtig god investering.
Mette Kofoed Iversen
anbefaler Hviid Boligadvokater A/S
11. august 2017Torsten fra Hviid Advokater er en guttermand som giver klare svar og ro i maven! Lige som man ønsker en boligadvokat skal være. Tak, Torsten
5 stjerner
Louise Bolin Laursen
anbefaler Hviid Boligadvokater A/S
31. january 2017Som førstegangskøber følte vi os helt trygge igennem hele købet. Vi car altid opdateret under hele forløbet, og hviid advokater ringede altid hvis der var noget, og de var meget nemme at komme i kontakt med.