Fejl og mangler ved byggeri

Hvad er fejl og mangler?

Der kan være tale om fejl og mangler i flere forskellige situationer. Selvom der foreligger en fejl/mangel, så er det ikke nødvendigvis håndværkerens skyld. I de neden for nævnte tilfælde vil håndværkeren kunne gøres ansvarlig.

– Hvis de materialer, som håndværkeren har valgt, ikke opfylder standarden for ”god kvalitet”.
– Det udførte arbejde stemmer ikke overens med det, som du har aftalt med håndværkeren.
– Arbejdet er ikke udført fagmæssigt korrekt.

Nogle fejl/mangler er helt åbenlyse, mens andre kan være skjulte. Hvis ikke dig og håndværkeren ikke er enige om, hvorvidt der er tale om en mangel, så er der en tvist. Denne kan afklares på en række måder – læs mere om dette nedenfor.

Der kan skelnes mellem flere forskellige fejl og mangler

– Arbejdet er udført, men det er ikke udført korrekt.
– En del af en leverance mangler.
– Arbejdet er ikke udført.
– Der kan være tale om en skjult mangel, som først viser sig efter ibrugtagning.
– Arbejdet kan være opført i strid med til enhver tid gældende bygningsreglement.

Det er ikke så væsentligt, hvilken skadestype der er tale om, men nærmere hvorvidt håndværkeren er forpligtiget til at udbedre de skader, som der er eller opstår.

En fejl er ikke altid en fejl

Selvom dine forventninger til byggeriet ikke lever op til det udførte arbejde, så er der ikke nødvendigvis tale om en fejl eller mangel. Dette kan blandt andet skyldes, at jeres aftale om, hvad du forventer, er uklar. Derfor bør du og håndværkeren som udgangspunkt få skrevet så meget ned så muligt, således det er klart, hvilke forventninger du har omkring håndværk og materialer.

Der er aldrig tale om en fejl/mangel, hvis du selv er skyld i dens opståen. Dette kunne fx skyldes din manglende vedligeholdelse, forkert anvendelse eller lignende.
Derudover kan der ikke være tale om fejl og mangler, såfremt du har krævet, at nogle bestemte materialer skulle bruges, og som nu har været årsag til skaden.
Hvordan kan det afgøres, hvad der er en fejl/mangel?

Aftalen mellem dig og håndværkeren

Det er som udgangspunkt din aftale med håndværkeren, som der er væsentlig, når det skal vurderes, om der er tale om en fejl/mangel. Dette illustrerer naturligvis vigtigheden af at indgå en klar aftale fra start af. En god ide ville være at lave noget skriftligt, da det på den måde er lettere at bevise, hvis du mener, at der er begået en fejl. Det er altså en forudsætning for mangelsvurdering, at jeres aftale er så klar som overhovedet muligt.
Det er som udgangspunkt dig som bygherre, som der skal bære bevisbyrden for, at der foreligger fejl og mangler ved arbejdet.

Fagmæssigt korrekt

Det er imidlertid ikke i forhold til alle fejl og mangler, at jeres aftale er essentiel for mangelsbedømmelsen. En håndværker skal altid udføre sit håndværk fagmæssigt korrekt. Dette forudsættes altid, og det skal dermed heller ikke særskilt vedtages i din aftale med håndværkeren for at være gældende.

Håndværket er udført fagmæssigt korrekt, hvis det opfylder gældende branchevejledninger, anvisninger, normer og standarder. Dette gælder både for selve håndværket, men også for de materialer som håndværkeren har valgt og dermed står inde for. I forhold til materialerne skal håndværkeren kun holde sig til en bestemt type, hvis dette er særskilt aftalt. Ellers er valget frit for håndværkeren, og derfor behøver han heller ikke anvende markedets dyreste/bedste materialer, så længe de lever op til den håndværksmæssige standard.

For almindelige mennesker kan det være svært at vurdere, hvorvidt der er tale om håndværk under standarden. Dermed tilrådes det at få en uvildig fagkyndig ud at se på håndværket, hvis du som forbruger er i tvivl.

Væsentlige fejl og mangler

Der kan være stor forskel på fejl og manglers væsentlighed. Der kan fx være mange små fejl, hvilket derfor bliver en væsentlig fejl, fordi man ikke skal tåle så mange småfejl. Derudover kan der også være tale om en fejl, som i sig selv er så stor, at denne er væsentlig. Hvis bygningen/rummet m.v. ikke kan bruges i overensstemmelse med sit formål, så er der altid tale om en væsentlig mangel.

Det vigtigste er, at du ikke overtager et arbejde, hvortil der er er væsentlige fejl/mangler. Dette skyldes, at du ved overtagelsen af arbejdet på sin vis accepterer arbejdet i sin helhed. Såfremt du skulle have overtaget et arbejde, hvortil der er væsentlige fejl og mangler, så skal du sørge for hurtigst muligt at reklamere til den ansvarlige håndværker. Du er altså ikke udelukket fra at fremkomme med mangelsindsigelser, selvom du har overtaget et arbejde med væsentlige mangler – bevisvurdering bliver imidlertid sværere, jf. ovenfor.

Reklamation over fejl og mangler

Den vigtigste regel i forbindelse med reklamation for fejl og mangler er, at det skal ske hurtigst muligt. Dette øger muligheden for, at du kan bevise, at det er håndværkeren, som der skal oppebære udbedringsomkostningerne. Det optimale er, at du reklamerer inden eller umiddelbart efter aflevering af arbejdet.
For at kunne reklamere bør du altid gennemgå håndværkerens arbejde. Dette kan både gøres løbende, men også kort før arbejdet står færdigt. Her er det klart bedst, hvis du kan gennemgå arbejdet løbende, da dette kan minimere et større udbedringsarbejde, når håndværket er færdigt.

Du kan skrive ned hvilke fejl og mangler, som du mener at være stødt på. Dette underbygges rigtig godt med billeder, som Højesteret nu anerkender som bevis ved en eventuel senere tvist mellem dig og håndværkeren. Førhen anerkendte Højesteret som udgangspunkt ikke ensidigt indhentet bevis i form af billeder og erklæringer, men dette er nu ændret i praksis, hvorfor det kan være god dokumentation i tilfælde af senere tvister. Såfremt du ikke selv har nogen fagmæssig viden, så kan du alt efter størrelsen af håndværket være en god ide at få en uvildig rådgiver ind over, således denne kan påpege eventuelle fejl og mangler, som du måske ikke selv kendte til.
Det anbefales, at du senest samtidig med afleveringen af arbejdet gennemgår den liste med mangler, som du har noteret dig.

Udbedring af fejl og mangler

Såfremt du og håndværkeren er enige om, at der er fejl og mangler ved arbejdet, så har du krav på at få dette rettet op. Dette skal ske inden for rimelig tid, og håndværkeren skal gøre det uden at kræve en merbetaling. Derudover må det ikke være til væsentlig ulempe for bygherren. Det er altid en konkret vurdering i forhold til, hvad der kan defineres som værende rimelig tid. Hvis du først opdager fejlen efter afleveringen af arbejdet, så kan håndværkeren i nogle tilfælde ved mindre betydelige fejl udskyde udbedring heraf til en eventuel 1-årsgennemgang.

Udbedring behøver ikke nødvendigvis være faktisk udbedring. Der kan også blive tale om et nedslag i prisen. Der er to forskellige måder, hvorpå nedslaget kan beregnes. Afslaget kan enten udgøre forskellen mellem arbejdets værdi med og uden manglen. På den anden side kan det også udgøre entreprenørens besparelse ved ikke at skulle udbedre manglerne.

Hvis dig og håndværkeren har aftalt AB 92 som aftalegrundlag, så er håndværkeren forpligtiget til at udbedre fejl og mangler indtil 5 år efter aflevering af arbejdet uden ekstraberegning. Hvis AB 92 ikke er aftalt mellem jer, så gælder den almindelige forældelsesfrist i forældelsesloven – en absolut forældelsesfrist på 10 år. Du bør imidlertid være opmærksom på, at du skal kunne bevise, at der er tale om fejl og mangler, som håndværkeren hæfter for – dette bliver selvsagt sværere jo længere tid, som der går.

Afgørelse af tvister om fejl og mangler

Hvis håndværkeren og dig ikke kan blive enige om, hvorvidt der er tale om fejl/mangler, så har du forskellige muligheder for at få afgjort konflikten. Du kan anmode om syn og skøn ved Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed. Selve skønserklæringen fra den sagkyndige udgør ikke en afgørelse af, hvorvidt der er tale om en mangel. Derimod kan skønserklæringen danne udgangspunkt for et eventuelt forlig mellem bygherren og håndværkeren/entreprenøren. Skønserklæringen kan også inddrages i en eventuel sag ved Voldgiftsnævnet. En afgørelsen herfra forpligtiger begge parter uanset udfald. Derudover er der mulighed for indbringelse af tvisten for et ankenævn – hertil kræves dog til tider, at håndværkeren er medlem af en bestemt brancheforening for at tage stilling. Endelig er der også mulighed for at anlægge et civilt søgsmål ved de almindelige domstole