Hjemfaldspligt – hvad er det og hvad betyder det?

Er der hjemfaldspligt på en grund eller en ejendom, betyder det, at kommunen kan tilbagekøbe grunden eller ejendommen efter en bestemt årrække. Derfor bliver hjemfaldspligt i nogle tilfælde også kaldt for tilbagekøbsret. Det drejer sig altså om grunde og ejendomme, som en kommune har solgt fra på et tidligere tidspunkt, men gerne vil have muligheden for at købe tilbage. Hjemfaldspligten giver dermed kun ejeren en tidsbegrænset brugsret over grunden eller ejendommen. Som køber er det vigtigt at undersøge, om der er en klausul om hjemfaldspligt, inden du skriver under på en købsaftale. Hjemfaldspligten gør nemlig en bolighandel mere kompleks, da der er langt flere faktorer at tage højde for. Du kan se i Tingbogen, om der er en hjemfaldspligt på den grund eller ejendom, som du er interesseret i at købe.

Hvorfor findes hjemfaldspligten?

Historisk set opstod hjemfaldspligten ud fra den tankegang, at flere mennesker skulle have muligheden for at bygge eller købe eget hus. Kommunen solgte derfor grunde meget billigt med den betingelse, at grunden kunne tilbagekøbes efter en fastsat årrække. Hjemfaldspligten kan derfor ses som en form for langtidsleje af en kommunal grund. Når ”lejemålet” ophører overgår grunden igen til kommunen mod, at kommunen betaler den pågældende ejer for boligens værdi samt grundens oprindelige pris. Det betyder, at den pris kommunen betaler i de fleste tilfælde ligger langt under markedsværdien. Det er hovedsaglig i København og Aarhus at kommunerne har benyttet sig af hjemfaldspligten.

Udskydelse af eller frikøb fra hjemfaldspligten

Mange ejere af boliger med hjemfaldspligt forsøger at få udskudt hjemfaldspligten. Det er dog ikke gratis og vil forlænge brugsretten i højst 35 år. Alternativet kan man som ejer af en grund eller ejendom med hjemfaldspligt forsøge at frikøbe sin bolig, så kommunen ikke længere har tilbagekøbsretten. Både når det gælder udskydelse af hjemfaldspligten eller frikøb fra den, gælder der en række regler og ikke i alle tilfælde, kan det lade sig gøre at udskyde eller frikøbe. Prisen for enten en udskydelse eller et frikøb er en kompleks udregning, der afhænger af mange forskellige faktorer. Det kan være rigtig svært at forstå alle disse regler og faktorer uden hjælp fra en boligadvokat.

Frikøbsprisen varierer

Tidligere blev en frikøbspris beregnet med den offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt. I Københavns kommune er dette dog ændret, så det i stedet er markedsprisen, der er udgangspunktet. Det betyder naturligvis en højere pris. Det varierer fra kommune til kommune, hvad det koster at købe en ejendom fri af hjemfaldspligten. Som ejer er du derfor nødt til at kontakte din kommune, hvis du ønsker at frikøbe din bolig.

Hjemfaldspligten sænker prisen på boligen

En hjemfaldspligt betyder, at kommunen har ret men ikke pligt til at købe grunden tilbage, og der er derfor ingen garanti for, at det sker. Det, der dog næsten er garanti for, er, at en tinglyst hjemfaldspligt vil påvirke prisen på ejendommen. Når ejendommen skal sælges vil en køber ofte kræve et nedslag i prisen. Så står du med overvejelser om at købe en bolig med hjemfaldspligt skal du både have et nedslag i prisen, men også overveje om du kan komme af med ejendommen igen, hvis du ønsker at flytte. Desuden er der ikke fradrag for et eventuelt tab på en ejendom eller grund med hjemfaldspligt købt efter 1999.

Hjemfaldspligten påvirker lånemulighederne

Hvis en kommune har tingslyst en klausul om hjemfaldspligt på en ejendom eller grund, kan det få konsekvenser for købers lånemuligheder. Er der under 30 år tilbage, før hjemfaldspligten træder i kraft, kan du som køber ikke få et almindeligt realkreditlån med en 30 års løbetid. Det bliver derfor sværere at låne pengene til købet.

Få rådgivning af erfaren boligadvokat

Hvis du er interesseret i at købe en ejendom med en tinglyst hjemfaldspligt, er der altså mange faktorer, du skal overveje og holde op mod hinanden. En faktor er, hvor mange år der går, inden kommunen kan overtage boligen. En anden faktor er prisen. En tredje er, om der er mulighed for enten frikøb eller udskydelse af hjemfaldspligten og hvad prisen i så fald vil være. Det er med andre ord en kompleks bolighandel, som kan være svær at håndtere alene.
Hos Hviid Advokater har vi erfarne boligadvokater, der kender alle reglerne, kan hjælpe dig med undersøgelserne, beregne hvad et eventuelt frikøb eller en udskydelse vil koste samt rådgive dig om købet overordnet set.