Skat i forbindelse med forældrekøb

Udlejning anses som selvstændig erhvervsvirksomhed

Når man udlejer en ejerbolig til sit barn anses dette som værende en selvstændig erhvervsvirksomhed. Dermed skal der ske beskatning af overskuddet herfra. Lejeindtægten er altså skattepligtig – den skattepligtige lejeindtægt er markedslejen og er altså uden betydning for, hvilken leje I måtte aftale indbyrdes. Der er imidlertid visse udgifter, der kan fradrages i lejeindtægterne. Det er udgifter såsom:

Ejendomsskat.
Renteudgifter.
Vand, kloak- og renovationsafgifter.
Vedligeholdelsesudgifter hertil også snerydning, skorstensfejer m.v. (forbedringsudgifter må dog ikke fradrages – se mere nedenfor).
Omkostninger til forsikring af boligen.
Eventuelle udgifter til revisorbistand eller øvrige administrationsomkostninger.
Kontingent til grundejerforening.
Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter.
Eventuel mulighed for at trække afgifter fra jeres barns forbrug af henholdsvis vand, varme og el – se mere nedenfor.

Forbedringsudgifter kan ikke fradrages i ens indtægt. Dette skyldes, at forbedringsudgifter gerne skulle medføre en værdistigning af boligen, hvorfor der ikke tillige kan gives fradrag herfor. Det er derfor vigtigt, at du kender forskel på vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Vedligeholdelsesudgifter er alle bygningsmæssige aktiviteter med det formål at opretholde bygningens stand fx såsom maling, lakering og udskiftning af ødelagte ting. Derudover kan reparationer for skader sket efter overtagelsen fratrækkes, hvis ikke de er dækket af en forsikring og boligen ikke forbedres i forhold til boligens stand før reparationen. Forbedringsudgifter er derimod aktiviteter, der øger boligens markedsværdi fx udskiftning af vinduer, nyt tag eller lignende – disse kan som nævnt aldrig fratrækkes.
Såfremt jeres barn betaler vand, varme og el som en del af sin husleje, kan I trække det fra, som en udgift. Derudover skal beløbet lægges til den samlede lejeindtægt. Betaler dit barn derimod separat for el, vand og varme, så skal dette ikke inddrages i regnskabet.

Beskatningsmodeller

Når I lejer en ejerbolig ud til jeres barn, så er det muligt selv at bestemme, hvorledes I ønsker at blive beskattet. Eftersom udlejning af ejerboligen er erhvervsmæssig virksomhed, så skal der udarbejdes regnskab herfor. I regnskabet skal fremgå indtægter og udgifter til driften.I kan vælge mellem følgende beskatningsmodeller.

Virksomhedsskatteordningen

Ved virksomhedsordningen skal I sørge for at holde indtægter og udgifter ved udlejningen helt adskilt fra jeres private økonomi. Jeres regnskab skal tydeligt markere denne adskillelse, og det skal tillige klart fremgå, hvilke overførsler der har været mellem jeres private økonomi og virksomhedens.
Med virksomhedsskatteordningen skal I beregne et kapitalafkast. Dette afkast skal I betale skat af som kapitalindkomst og ikke personlig indkomstskat. Skattesatsen er lavere, og I skal ikke betale AM-bidrag. Se SKAT’s hjemmeside for at se kapitalafkastsatsen for året.

Fordelen ved denne ordning er, at du ikke skal betale AM-bidrag og måske mindre i topskat. Derudover har du med virksomhedsskatteordningen mulighed for at fratrække et eventuelt underskud i forbindelse med udlejningen fra i din personlige indkomst.
Ulempen ved denne model er imidlertid, at der skal aflægges et mere detaljeret regnskab, hvilket oftest forudsætter, at man får revisorbistand til regnskabets udarbejdelse. Udgifterne til en revisor er dog en fradragsberettiget udgift.
Husk at rette jeres forskudsopgørelse, således at I får betalt skat i løbet af året.

Personskattemodellen

Personbeskatning er den deklaratoriske beskatningsmodel. Ved personskattemodellen bliver jeres overskud før renter lagt sammen med jeres øvrige personlige indkomst. Beskatningen for lejeindtægterne sker dermed på samme måde som jeres løn. I skal derfor betale AM-bidrag af indtægterne.
Jeres renteudgifter kan I fratrække i jeres kapitalindkomst – ligesom I kan med øvrige renteudgifter.
Husk at rette jeres forskudsopgørelse, så I kan betale skat af jeres lejeindtægt løbende gennem året.
Den største fordel ved denne ordning er, at det er nemmest at administrere, hvorimod det næsten aldrig kan betale sig skattemæssigt.

Kapitalafkastmodellen

Denne ordning fungerer oftest som et alternativ til virksomhedsordningen. Der stilles ikke ligeså store administrative krav til denne model i forhold til virksomhedsordningen.
Såfremt I vælger at anvende denne ordning, skal I beregne et kapitalafkast, som I skal betale skat af. I skal betale skatten som kapitalindkomst og ikke personlig indkomst. Det er en lavere sats, og I skal ikke betale AM-bidrag.
I finder frem til kapitalafkastet ved at gange boligens kontante købesum med kapitalafkastsatsen. Kapitalafkastsatsen kan I finde på SKAT’s hjemmeside.
Husk I kun skal beregne kapitalafkast for de måneder, hvor I har lejet boligen ud.
Der skal betales skat af overskuddet fra udlejningen før renter fratrækkes jeres kapitalafkast. Overskuddet beskattes som personlig indkomst.
Det er vigtigt, at I retter jeres forskudsopgørelse, således at I løbende kan betale skat af jeres indtægt for udlejningen.

Barnet og skat

Såfremt I har aftalt, at barnet skal betale en husleje, som er mindre end markedslejen i det givne område, så bliver I som forældre som oven for nævnt skattepligtige af markedslejen. Derudover vil differencen mellem den aftalte husleje og markedslejen blive betragtet som en gave til barnet, hvilket kan betyde, at jeres barn skal betale gaveafgift af gaven. Derfor anbefales det altid at sætte huslejen til markedslejen.

Skat i forbindelse med salg

Når I som forældre sælger boligen, så skal I betale avanceskat af fortjenesten ved salget. Dette skyldes, at I ikke opfylder betingelserne for at gå ind under den skattefritagende undtagelse – parcelhusreglen. Det kan derfor være en god ide at overveje muligheden af, at barnet kan købe lejligheden af én, når han/hun har mulighed for det økonomisk. Ellers kan I overveje muligheden for selv at overtage boligen.
Hvis I derimod taber penge i forbindelse med salg af boligen, kan I trække dette fra ved et senere salg af en skattepligtig bolig. En eventuel fortjeneste eller et tab opgøres som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.