Tilstandsrapport

En tilstandsrapport er en rapport, der bliver udarbejdet i forbindelse med et boligsalg. Rapporten beskriver en boligs tilstand og giver dermed køber en indikation om, hvorvidt boligen er velholdt og uden de store mangler, eller om boligen er behæftet med mangler, der skal udbedres hurtigst muligt og måske med store udgifter til følge. Dermed har købere større viden om, hvad de køber og kan undgå ubehagelige overraskelser, i forbindelse med synlige fejl og mangler, efter købet. Sammen med tilstandsrapporten skal der også udfærdiges en elinstallationsrapport, som gennemgår boligens elinstallationer.

Hvorfor få udarbejdet en tilstandsrapport?

Som sælger har man ikke pligt til at få lavet en tilstandsrapport. Langt de fleste får det dog gjort, da sælger ved at fremlægge en tilstandsrapport, elinstallationsrapport og et tilbud om betaling halvdelen af en ejerskifteforsikring til køber frigøres fra det sædvanlige ansvar overfor køber. Med denne ordning slipper sælger for at hæfte for eventuelle skjulte fejl eller mangler, som ikke kan ses på salgstidspunktet, og derfor ikke er med i tilstandsrapporten. Det er forsikringsselskabet, der skal tage sig af erstatningskrav fra køber, hvis noget skjult skulle dukke op, indenfor den årrække ejerskifteforsikringen gælder.

Det er sælgeren, der skal tage initiativet til at få udarbejdet en tilstandsrapport, og som skal betale for rapporten. En tilstandsrapport bliver udarbejdet af en byggesagkyndig, der er beskikket til arbejdet. Efter en grundig gennemgang af ejendommen udfylder den byggesagkyndige et skema, med detaljerne om ejendommens tilstand. Skemaet er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen.

Tilstandsrapportens indhold

Tilstandsrapporten beskriver synlige skader og tegn på skader på boligen. De kategorier, som en tilstandsrapport omhandler er følgende:

Revner – for eksempel sætningsskader
Brud – for eksempel tagsten, der er flækkede
Lækager – for eksempel utætte og ødelagte fuger på et badeværelse
Deformeringer – for eksempel en skævvredet trækonstruktion i taget
Ødelæggelser – et gulv, der er hærget
Svækkelser – for eksempel råd i tagets trækonstruktion

I tilstandsrapporten benyttes et system, der kategoriserer hvor alvorlig en fejl eller mangel er.

Mindre alvorlige skader (Gråt hus)

Skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

Alvorlige skader (Gult hus)

Skader ved bygningsdelen, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt.
Dette svigt kan medføre skader på andre bygningsdele.

Kritiske skader (Rødt hus)

Skader ved bygningsdelen, som allerede har medført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt.
Dette svigt kan medføre eller kan allerede have medført skader på andre bygningsdele.<

Mulige skader (?)

Forhold ved bygningsdelen, som bør undersøges for at afklare, om det er en skade. Det kan være en kritisk eller en alvorlig skade. Derfor bør du afklare den mulige skades omfang og konsekvenser. Hvis du vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv risikoen

Vær særlig opmærksom på

Som køber skal man være opmærksom på, at det ikke nødvendigvis hænger sådan sammen, at en mindre alvorlig skade er billigere at udbedre end en kritisk skade. En mindre alvorlig skade kan i princippet være meget dyrere at have med at gøre. Det er derfor vigtigt også at bemærke skadens art og ikke kun dens anmærkning. Indeholder en tilstandsrapport en mulig skade, skal man som køber dog være på vagt. En mulig skade-anmærkning betyder nemlig ofte enten skader i konstruktioner, der er skjulte, eller sætningsskader. Begge dele kan udvikle sig meget dyrt og problematisk. I tilstandsrapporten findes også kommentarer fra sælger i forhold til eventuelle tidligere problemer vedrørende ejendommen eller udbedringer, der er foretaget.

Restlevetid for taget

Udover de nævnte kategorier af skader indeholder tilstandsrapporten en vurdering af tagets restlevetid. Den byggesagkyndige foretager i dette tilfælde ikke en praktisk undersøgelse af tagets fysiske beskaffenhed, men foretager i stedet en vurdering på baggrund af et skema, der er udarbejdet til formålet. Ved hjælp af skemaet kan den byggesagkyndige ud fra tagets alder og tagets type komme med et kvalificeret bud på, hvor lang tid taget kan holde.

Beskrivelse af husets type

I tilstandsrapporten finder man også en hustypebeskrivelse. Det er en overordnet beskrivelse af huse af samme type, som det tilstandsrapporten er udarbejdet til. Det omhandler deres konstruktion og de ulemper, der eventuelt kan være forbundet med den type huse. På den måde ved man som køber, hvad man skal være opmærksom på, hvis man køber et hus af den specifikke type. Når hustypen vælges forholder den byggesagkyndige sig til en liste over forskellige hustyper. Hvis huset har gennemgået ombygninger, der har ændret det markant, kan det relatere sig til mere end en hustype. En hustypebeskrivelse er et tillæg til tilstandsrapporten og er dermed uafhængig af denne.

Ejerlejligheder og tilstandsrapport

Der kan udarbejdes en tilstandsrapport for alle slags ejerboliger. Det er imidlertid forholdsvis sjældent, at man udarbejder en tilstandsrapport for en ejerlejlighed. Grunden til det er, at det er hele den ejendom, som ejerlejligheden ligger i, der skal udarbejdes en tilstandsrapport for. Ellers vil forsikringsselskaber ikke gå med til, at der tegnes en ejerskifteforsikring. Er der tale om en lille ejendom, hvor omkostningerne til en tilstandsrapport ikke bliver væsentligt højere end til et almindeligt hus, er der naturligvis tilfælde, hvor ejeren vælger at få udarbejdet en tilstandsrapport.

Hvad er prisen på en tilstandsrapport?

Omkostningerne til udarbejdelsen til en tilstandsrapport er afhængige af, hvor stor ejendommen er og om den er opført efter 1940. Ud over det bliver det beløb, som den byggesagkyndige må tage for et huseftersyn og en tilstandsrapport reguleret hvert år. Typisk vil prisen dog ligge fra 6.000 kroner til 12.000 kroner. Da tilstandsrapporten ikke må være ældre end 6 måneder, må rapporten fornyes, hvis boligen ikke er solgt indenfor de 6 måneder. Det kan gøres for et noget mindre beløb.